Piano Casa Veneto 2050: mini-guida della LR 14/2019

Avete presente Il Piano Casa, quello che vi permetteva una cubatura “gratuita”, “pronti-via”, con la quale potevi fare ampliamenti staccati, in deroga alle distanze dai confini, con forti sconti sugli oneri di urbanizzazione?

Ecco, scordatevelo. Quel tipo di legge regionale non tornerà più … basta, stop, caput!!!  🙁

Purtroppo, come diceva lo Zio di Spiderman, “da grandi poteri derivano grandi responsabilità”, ed è per questo che, nonostante circa 100.000 pratiche presentate in Veneto, che hanno determinato un certo apprezzamento del Piano Casa, la Regione Veneto ha scelto di adeguarsi alla normativa europea. L’indirizzo, infatti, è quello di limitare fortemente il consumo del suolo e di portare verso i centri urbani gli sviluppi edificatori.

Da qui, nasce la LR 14/2017 (consumo del suolo), la quale ispira la LR 14/2019 (nuovo Piano Casa, Veneto 2050), mandando definitivamente in pensione la LR 14/2009 (ex Piano Casa).

Vi assicuro che il numero 14 è puramente casuale. Visto che sono sicuro che qualcuno di voi è curioso come me, vi risparmiato la ricerca: nella smorfia napoletana, il 14 è “l’ubriaco”. Decisamente di buon auspicio…

Intanto agevolo il testo della Legge Veneto 2050

Scopo di Veneto 2050

Ufficialmente, la Regione Veneto, nell’art. 1, nell’ottica di ridurre ai minimi termini il consumo del territorio, rende strutturale quella che prima era una identificata come una legge transitoria, identificando degli scopi ben precisi:

  • Riordinare il territorio, portando verso i centri attrezzati lo sviluppo urbano;
  • Migliorare gli edifici esistenti, attraverso riqualificazioni termiche, impiantistiche, strutturali, ecc.
  • Rinnovare il patrimonio edilizio con demolizioni e ricostruzioni di strutture inefficienti;
  • Eliminare tutte quelle brutture che hanno “inquinato” i centri e le periferie, favorendo la naturalizzazione di quei sedimi.

Questa nuova Legge Regionale ha messo in campo degli strumenti flessibili che, uniti alla LR 11/2004 (Norme per il governo del territorio e in materia di Paesaggio), cercano di recuperare certi errori del passato, concedendo ai privati di ampliare i loro immobili, riqualificandoli. 
Come dicono quelli fighi: una strategia win/win.

Ma per te, in poche parole, a cosa ti serve il nuovo Piano Casa, veramente?

Possiamo riassumere gli interventi più importanti di Veneto 2050 in 3 punti:

  1. Ampliamento di edifici esistenti;
  2. Demolizione e ricostruzioni di immobili inefficienti;
  3. Utilizzo dei crediti edilizi da rinaturalizzazione;

1 - Ampliamento (art. 6)

Veneto 2050 concede un specie di “bonus” volumetrico, per poter ampliare l’edificio di proprietà, o altro diritto reale, a condizione che si applichino dei miglioramenti.

Quindi, a differenza dei precedenti Piano Casa, non esistono bonus “gratis”, ma “io do una cosa a te (volume) tu dai una cosa a me (riqualificazione energetica).

Chi può ampliare?

Soggetto titolato: Proprietari di qualsiasi immobile!

Quali immobili:            

  • Edificio esistente al 6 aprile 2019 (entrata in vigore della Legge)
  •  Area di intervento deve essere in Zona Territoriale omogenea propria;
  • La zona deve essere urbanizzata (strade, servizi infrastrutturali);

 

Chi è escluso dall’ampliamento?

Si tratta di edifici:             

  • Vincolati ai sensi del Dlgs 42/2004 (immobili storici con grado di vincolo);
  • Esistenti su aree inedificabili o di pericolosità idraulica;
  • Strutture commerciali che potrebbero diventare “centri commerciali”;
  • Presenti in centri storici con un grado di vincolo;
  • Abusivi o parzialmente abusivi;
  • Che abbiano già usato tutto il precedenti Piano Casa (a meno che il volume non sia inferiore a quello ottenibile con la nuova Legge);

Ecco un esempio di area inedificabile:

  • Area di rispetto fluviale
  • Area di rispetto stradale
Inedificabilità Veneto 2050

Come funziona l’ampliamento?

Gli interventi di ampliamento sono così riassunti:

  •             in aderenza all’edificio principale o ad un accessorio staccato;
  •             In sopraelevazione;
  •             recuperando un volume esistente;(portico, garage, ecc.)
  •             recupero sottotetto;

Non è possibile realizzare un ampliamento staccato autonomo, mentre si possono ricreare più unità abitative.

Veneto 2050 - Esempio unifamiliari
Veneto 2050: Infografica case a schiera

Una volta determinato il metodo di calcolo del volume (superficie per edifici commerciali) esistente, si aggiunge la seguente percentuale, raggiungendo i relativi miglioramenti:

  1. fino al 15% – portando l’ampliamento in classe A1 e utilizzando fonti rinnovabili
  2. fino ad un ulteriore 25% – in proporzione a quanto previsto dall’allegato A
  3. fino ad un ulteriore 20% – utilizzando in CER (Credito Edilizio da Rinaturalizzazione)

 

Quindi un totale del 60%. Questa percentuale si può raggiungere anche utilizzando solo l’opzione C) aggiungendo all’esistente il solo CER.

Calcolo ampliamento

Di seguito vediamo come si sviluppa su un edificio esistente:

ATTENZIONE:

NB 1:  Prima di usare la premialità prevista da Veneto 2050, bisogna esaurire il volume                        residuo concesso dal PRG (Piano Regolatore Generale) o il PI (Piano degli interventi);

NB 2:  A differenza del Piano Casa precedente (LR 14/2009):

  • non sono previste deroghe alle distanze dai confini;
  • Non è possibile rinunciare ai garage obbligatori;

.

Zone agricole – art. 8

Particolare attenzione deve essere posta all’interno delle zone agricole, dove gli interventi sono stati radicalmente modificati. Ecco i punti principali:

  • Si interviene solo per le prime case;
  • Gli ampliamenti posso essere fatti in aderenza o sopraelevazione;
  • Non è più previsto il calcolo dell’ampliamento partendo dal volume “massimo assentibile” (cioè gli 800 mc);
  • Non è possibile utilizzare credito edilizio da rinaturalizzazione.

 

Le deroghe previste riguardano i parametri edilizi di superficie e volume e non è necessario possedere il titolo di imprenditore agricolo. 

Zona agricola

L’ampliamento staccato, come puoi immaginare, è completamento fuori discussione.

2 - Demolizione e ricostruzione (art. 7)

Come accennato in precedenza, nel caso di rinnovo totale del patrimonio edilizio, la Legge premia ancora di più l’intervento di demolizione e ricostruzione, ovviamente attraverso la creazione di  un certo valore aggiunto. Se poi uniamo questa opportunità alle detrazioni fiscali previste (ad esempio il Superbonus), si possono avere vantaggi economici veramente esplosivi.

Chi può demolire?

Tutti gli immobili che hanno bisogno di essere adeguati agli standard:

  • qualitativi,
  • architettonici,
  • energetici,
  • tecnologici e di
  • sicurezza
  • tutela delle disabilità

sia l’edificio esistente che il nuovo volume deve trovarsi in Zona Territoriale Propria.

Quale edificio è escluso dalla demolizione?

Dovendo premiare la completa ricostruzione di un edificio, è abbastanza ovvio che saranno esclusi da questa lista tutti gli immobili che non possono essere demoliti, tra cui:

  • Vincolati ai sensi del Dlgs 42/2004 (immobili storici con grado di vincolo)
  • Tutte le realtà schedate dallo strumento urbanistico che prevedano il divieto di    demolizione e ricostruzione come: centri storici, aree di pericolosità idraulica o inedificabili.

 

Come funziona la demolizione e ricostruzione?

In sintesi, oltre al volume esistente e alla potenzialità edificatorie previste dallo strumento urbanistico esistente, con la LR 14/2019 è possibile aggiungere:

  • fino al 25% – portando l’intero edificio in classe A1 e utilizzando fonti rinnovabili (+ 10% rispetto a quanto previsto dal DL 28/2011) art. 7 comma 1 lett. a e b. Questa percentuale passerà al 15% (passati 4 mesi dall’adozione della variante urbanistica, con la quale vengono individuati dal Comune i fabbricati incongrui, aree di ”atterraggio” dei CER) se non viene utilizzato almeno il 10% derivante da CER).
  • fino ad un ulteriore 35% – in proporzione a quanto previsto dall’allegato A –  art. 7 comma 2
  • fino ad un ulteriore 60% – utilizzando in CER (Credito Edilizio da Rinaturalizzazione) (fino al 31/12/2020 è possibile aggiungere un ulteriore 20% alle lettere A e B, con un totale di 80%, se si porta l’intero edificio in classe A4);
 

Non è prevista la demolizione parziale.

In cosa consiste l’Allegato A?

Si tratta di un metodo per calcolare la premialità in aggiunta al primo bonus (15% per ampliamento; 25% demolizione e ricostruzione).

Per aggiungere il volume (o la superficie) di ampliamento, è indispensabile scegliere un ulteriore sistema di riqualificazione, tra quelli proposti, ad esempio:

  • Eliminazione delle barriere;
  • Aumento delle prestazioni energetiche;
  • Miglioramento tecnologico degli impianti;
  • Utilizzo di tecnologie, che prevedono l’uso delle fonti rinnovabili;
  • Applicazione di sistemi di recupero;
  • Realizzazione di tetti verdi.


In base ai miglioramenti applicati si può aggiungere una determinata percentuale di ampliamento, nel rispetto di dettagliati protocolli. Niente di automatico!

 

3 - C.E.R. - Credito Edilizio da Rinaturalizzazione (art. 4)

Cos’è il CER?

Per comprendere appieno questo concetto dobbiamo necessariamente scomporre il termine in due:

Credito Edilizio + da rinaturalizzazione

Credito Edilizio =  non è uno strumento nuovo, è già presente nella LR 11/2004 (il punto di rifermento per l’urbanistica in Veneto) e potrebbe sintetizzare questo concetto in una parola, sicuramente nota: cubatura!

Questa capacità edificatoria, però, non è legata ad un lotto di terreno, ma è di fatto un volume che può essere trasferito da un soggetto ad un altro sotto forma di credito attraverso atto notarile. E’ come se parlassimo di una moneta.

 

Come nasce un credito edilizio?

Può essere generato dalla demolizione di opere incongrue, dall’eliminazione di elementi di degrado, dal miglioramento della qualità urbana, a livello architettonico, ambientale o paesaggistico. Ad esempio demolendo un fabbricato artigianale in pieno centro storico. Il volume derivante da questa demolizione può essere, in tutto o in parte, trasformato in un credito edilizio e rivenduto ad altri soggetti che lo farebbero letteralmente “atterrare” in un altro sito idoneo o utilizzandolo in altri contesti edilizi.

Questo strumento può essere utilizzato dalle Amministrazione anche come forma di compensazioni o “rimborso”.

Da rinaturalizzazione = a differenza del Credito edilizio “standard”, quello da rinaturalizzazione deriva esclusivamente dalla demolizione di un fabbricato incongruo e dalla successiva naturalizzazione del terreno, che consiste nel rendere permeabile il terreno e/o il raggiungimento dell’acqua alla falda.

 

Dove trovo le informazioni del CER?

Esattamente come il Credito edilizio della LR 11/2004, il CER viene registrato in un apposito “catasto”, denominato RECRED (Registro Crediti Edilizi).

In ogni Piano degli Interventi (ex PRG) dovresti trovare il RECRED, l’elenco degli edifici incongrui e le aree di perequazione (aree di atterraggio dei crediti).

Quali deroghe prevede Veneto 2050?

Le uniche deroghe previste sono:

  • il rispetto del volume e/o superficie imposte dallo strumento urbanistico, quindi l’incidenza per ogni mq del lotto;
  • il rispetto dell’altezza, previsto dal Regolamento edilizio o con un altezza superiore al 50 per cento rispetto all’edificio oggetto di intervento, e non ricorra l’ipotesi di deroga al decreto ministeriale n. 1444 del 1968 di cui al comma 1, gli stessi sono sempre autorizzati previo rilascio del permesso di costruire convenzionato di cui all’articolo 28 bis del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, con previsioni planivolumetriche.
    Il PdC convenzionato prevede la la stipula di una convenzione, approvata con delibera del Consiglio comunale, volta a specificare gli obblighi che si assume del soggetto attuatore, funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico.
  • rispetto alle distanze dai fabbricati, ai sensi del art. 9 del d.m. n. 1444/1968, esclusivamente per aree assimilabili ai vecchi “Piani di recupero” (strumenti urbanistici di tipo attuativo con previsioni planivolumetriche che consentano una valutazione unitaria e complessiva degli interventi);
 

Quindi:

  • No deroga per la distanza dai confini;
  • No deroga per la realizzazione dei garage obbligatori;
  • No deroga per la distanza dai fiumi e/o fasce stradali

Quanto dura il Piano Casa Veneto 2050?

Mentre il precedente Piano Casa prevedeva una scadenza della Legge Regionale, proprio per incentivare privati ed aziende a riqualificare il patrimonio edilizio, la LR 14/2019 diventa strutturale. Cosa significa? Vuol dire che non esistono scadenze. L’unica data che potrebbe cambiare, e sottolineo potrebbe(!), riguarda il fabbricato esistente (6 aprile 2019)

In sintesi, abbiamo capito che:

  • La Legge ha l’intento di riqualificare il patrimonio edilizio, limitando il consumo del suolo;
  • Possiamo ampliare un edificio esistente, con volume «sostenibile»;
  • E’ incentivata la demolizione e ricostruzione;
  • Viene premiata l’eliminazione degli edifici incongrui con il credito edilizio da riqualificazione;
  • Non esiste un volume “automatico” ma condizionato ad un progetto preciso.
Spero di averti dato delle informazioni utili, se ha bisogno di un dare un occhiata ad un caso concreto, contattami per prenotare una consulenza, posso darti una mano.

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Commenti

15 risposte

  1. Buongiorno,

    Possiedo un immobile ante 1967 in un piccolo comune del Veneto condonato in sanatoria nel 1998 da garage ad uso residenziale. Il Prg del 1988 e del 2001 hanno inserto l’ immobile ed il terreno recintato privato nella zona F3. Ovviamente si tratta di un difetto-errore però dopo 1 anno nessuno ha voglia-tempo di deliberare una variante per cambiare la zona (da F a zona B) perché tanto è un errore che si trascina da oltre 20 anni. Con le attuali normative regionali e statali il Comune potrebbe concedere oltre alla demoricostruzione con stesso volume anche il solo cambio di sedime? Andrebbe in contrato con il prg vigente e con l’ indice di edificabilità della zona F3?

    Il responsabile dell’ufficio tecnico comunale ha risposto:
    “In merito all’intervento da eseguire le soluzioni sarebbero le seguenti:
    – ristrutturazione dell’immobile esistente;
    – demolizione e ricostruzione con stesso sedime e senza aumento di volume. Per quanto riguarda il Decreto Semplificazioni e la possibilità di demolire e ricostruire con diverso volume e sedime, la normativa fa sempre riferimento alle zone urbanisticamente edificabili e omogenee, pertanto non alla zona attuale F3 nella quale l’edificabilità residenziale non è consentita.

    Prg ZONA F3 – VERDE ATTREZZATO A PARCO GIOCO E SPORT
    In questa zona è vietata qualsiasi costruzione, ad eccezione delle attrezzature per il gioco dei
    bambini e di attrezzature di ristoro, ricreative e culturali, sportive e per il tempo libero. E’ vietata la
    costruzione di fabbricati a destinazione residenziale, escluso quello strettamente necessario per il
    personale di custodia che non potrà superare la cubatura massima di 500 mc.
    L’attuazione delle previsioni progettuali compete, di massima alla pubblica amministrazione, tuttavia
    il Sindaco, su parere della Commissione Edilizia, potrà autorizzare interventi di attuazione totale o
    parziale da parte dei privati.
    Il volume edificabile per i locali di ristoro o destinati a sedi di associazioni sportive, oltre alla parte
    residenziale per il personale di custodia sarà determinato caso per caso a seconda delle
    caratteristiche delle opere da attuare e non potrà comunque mai superare l’indice territoriale di 0,05
    mc/mq.

    1. Salve Enrico, purtroppo quanto definito dal tecnico è corretto, cercherei di verificare se è attivo il Piano degli Interventi, in modo da sollecitarne la modifica (più semplice rispetto al PRG). Immagino lo abbia già fatto…

      In caso volesse fare una demolizione e ricostruzione, potrebbe optare per il trasferimento del volume (con notevole vantaggio dal punto di vista dimensionale), creando un credito edilizio da rinaturalizzazione e spostarlo in un’area diversa. Mi rendo conto della complessità, ma è un’opzione…

      Se vuole ne parliamo a voce.
      Saluti.
      Paolo
      338 1298943

      1. Grazie della risposta, il PI non c’è, forse entro 2 anni verrà deliberato in comune. Fortunatamente la richiesta del cambio sedime serviva solo per sapere se ci sono vincoli al disegno architettonico.
        Per come ragionano gli uffici tecnici comunali è già tanto se nell’attuale sedime si possa fare la ristrutturazione edilizia.

        1. E’ possibile fare una riqualificazione energetica ed architettonica attraverso al demolizione e ricostruzione, salvo diversa indicazione della scheda fabbricato. Nel nuovo Decreto Semplificazioni la ristrutturazione prevede anche il cambio di sedime.
          In caso sentiamoci al telefono.
          Buona giornata.
          Paolo
          338 1298943

  2. Salve, sono proprietario di un immobile cat c/2 di 40 mq catastali ( 38 metri quatri netti interni ) in zona agricola. Posso demolirlo per costruire la prima casa di abitazione in base sl piano casa attuale ? se si, che metratura complessiva potrei costruire?

    1. Salve, in zona agricola non è previsto il cambio d’uso da magazzino ad abitazione, salvo casi da valutar singolarmente (es. si tratta di una casa trasformata in magazzino o un ante ’67 con precedenti residenze, ecc.). Al momento ne escluderei la possibilità, ma dovrei avere più informazioni.
      Saluti.

      1. Non capisco allora il senso dell’ultimo capoverso dell’art.8 che esclude la necessità di essere imprenditore agricolo per (ri)costruire l’abitazione…

        1. Il senso di quell’articolo dice che se si vuole ampliare un edificio residenziale in zona agricola non serve avere i requisiti di imprenditore agricolo, mentre nel suo caso mi sta chiedendo se si può fare un cambio d’uso da magazzino ad abitazione. Il magazzino può essere solo ampliato con la medesima destinazione.
          Se preferisce ci sentiamo al telefono al 338 1298943

  3. Salve, sono proprietario di un edificio categoria A2 con annessa soffitta ( sottotetto) sto facendo lavori di ristrutturazione del sottotetto a fine abitativo. Vorrei capire se devo rispettare i vincoli di miglioramento energetico previste per le nuove abitazioni 50% fonte rinnovabili ?
    Ringrazio anticipatamente

    1. Salve Mattia, dal punto di vista energetico deve solo rispettare quanto previsto dalla L.R. 51/2019, precisamente all’art. 2 comma 1 lett. c):

      c) i progetti di recupero devono prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento di consumi energetici che devono essere conformi alle prescrizioni tecniche ed energetiche ai sensi del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 “Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia”;

      Per dimostrarlo, solitamente c’è una relazione dei un termotecnico.
      Il resto delle regole le, può leggere all’interno della Legge: https://bur.regione.veneto.it/BurvServices/pubblica/DettaglioLegge.aspx?id=410576
      Se hai bisogno di qualche altra delucidazione può contattarmi telefonicamente.
      Saluti
      Paolo

  4. Buongiorno Paolo,
    La ringrazio per la celerità, ho provveduto a verificare ma non ho esattamente trovato quanto cercavo. Nello specifico vorrei sapere se per la produzione di acqua calda e sanitaria destinata al sottotetto posso acquistare una caldaia tradizionale a gas o devo rispettare il vincolo 50% di fonti rinnovabili per cui caldaia a pellet o ibrida.
    La ringrazio
    Mattia

    1. Ha ragione, non sono entrato nel merito della sua domanda. La risposta è no, non serve installare un impianto da fonti rinnovabili ma avere un minimo si isolamento delle superfici opache disperdenti.

  5. Buongiorno Geometra
    sono proprietario di una vecchia casa del 1958 e volevo capire se si puo applicare il piano casa.
    Demolizione e ricostruzione, il problema consiste nel fatto che le 2 planimetrie (catasto e comune) sono differenti. quella giusta e quella del catasto. Le difformita consistono in alcuni muri e finestre spostate.
    Posso fare una sanatoria?
    Grazie

    1. Salve Luigino, la mappa di riferimento deve essere quella urbanistica, in caso di sanatoria non vedo problemi, purché non sussistano problemi ambientali per cui serva la Compatibilità Paesaggistica.

  6. Buongiorno Geometra
    sono proprietario di una vecchia casa del 1958 e volevo capire se si puo applicare il piano casa.
    Demolizione e ricostruzione, il problema consiste nel fatto che le 2 planimetrie (catasto e comune) sono differenti. quella giusta e quella del catasto. Le difformita consistono in alcuni muri e finestre spostate.
    Posso fare una sanatoria?
    Grazie

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