Avete presente Il Piano Casa, quello che vi permetteva una cubatura “gratuita”, “pronti-via”, con la quale potevi fare ampliamenti staccati, in deroga alle distanze dai confini, con forti sconti sugli oneri di urbanizzazione?

Ecco, scordatevelo. Quel tipo di legge regionale non tornerà più … basta, stop, caput!!!  🙁

Purtroppo, come diceva lo Zio di Spiderman, “da grandi poteri derivano grandi responsabilità”, ed è per questo che, nonostante circa 100.000 pratiche presentate in Veneto, che hanno determinato un certo apprezzamento del Piano Casa, la Regione Veneto ha scelto di adeguarsi alla normativa europea. L’indirizzo, infatti, è quello di limitare fortemente il consumo del suolo e di portare verso i centri urbani gli sviluppi edificatori.

Da qui, nasce la LR 14/2017 (consumo del suolo), la quale ispira la LR 14/2019 (nuovo Piano Casa, Veneto 2050), mandando definitivamente in pensione la LR 14/2009 (ex Piano Casa).

Vi assicuro che il numero 14 è puramente casuale. Visto che sono sicuro che qualcuno di voi è curioso come me, vi risparmiato la ricerca: nella smorfia napoletana, il 14 è “l’ubriaco”. Decisamente di buon auspicio…

Intanto agevolo il testo della Legge Veneto 2050

Scopo di Veneto 2050

Ufficialmente, la Regione Veneto, nell’art. 1, nell’ottica di ridurre ai minimi termini il consumo del territorio, rende strutturale quella che prima era una identificata come una legge transitoria, identificando degli scopi ben precisi:

  • Riordinare il territorio, portando verso i centri attrezzati lo sviluppo urbano;
  • Migliorare gli edifici esistenti, attraverso riqualificazioni termiche, impiantistiche, strutturali, ecc.
  • Rinnovare il patrimonio edilizio con demolizioni e ricostruzioni di strutture inefficienti;
  • Eliminare tutte quelle brutture che hanno “inquinato” i centri e le periferie, favorendo la naturalizzazione di quei sedimi.

Questa nuova Legge Regionale ha messo in campo degli strumenti flessibili che, uniti alla LR 11/2004 (Norme per il governo del territorio e in materia di Paesaggio), cercano di recuperare certi errori del passato, concedendo ai privati di ampliare i loro immobili, riqualificandoli. 
Come dicono quelli fighi: una strategia win/win.

Ma per te, in poche parole, a cosa ti serve il nuovo Piano Casa, veramente?

Possiamo riassumere gli interventi più importanti di Veneto 2050 in 3 punti:

  1. Ampliamento di edifici esistenti;
  2. Demolizione e ricostruzioni di immobili inefficienti;
  3. Utilizzo dei crediti edilizi da rinaturalizzazione;

1 - Ampliamento (art. 6)

Veneto 2050 concede un specie di “bonus” volumetrico, per poter ampliare l’edificio di proprietà, o altro diritto reale, a condizione che si applichino dei miglioramenti.

Quindi, a differenza dei precedenti Piano Casa, non esistono bonus “gratis”, ma “io do una cosa a te (volume) tu dai una cosa a me (riqualificazione energetica).

Chi può ampliare?

Soggetto titolato: Proprietari di qualsiasi immobile!

Quali immobili:            

  • Edificio esistente al 6 aprile 2019 (entrata in vigore della Legge)
  •  Area di intervento deve essere in Zona Territoriale omogenea propria;
  • La zona deve essere urbanizzata (strade, servizi infrastrutturali);

 

Chi è escluso dall’ampliamento?

Si tratta di edifici:             

  • Vincolati ai sensi del Dlgs 42/2004 (immobili storici con grado di vincolo);
  • Esistenti su aree inedificabili o di pericolosità idraulica;
  • Strutture commerciali che potrebbero diventare “centri commerciali”;
  • Presenti in centri storici con un grado di vincolo;
  • Abusivi o parzialmente abusivi;
  • Che abbiano già usato tutto il precedenti Piano Casa (a meno che il volume non sia inferiore a quello ottenibile con la nuova Legge);

Ecco un esempio di area inedificabile:

  • Area di rispetto fluviale
  • Area di rispetto stradale
Inedificabilità Veneto 2050

Come funziona l’ampliamento?

Gli interventi di ampliamento sono così riassunti:

  •             in aderenza all’edificio principale o ad un accessorio staccato;
  •             In sopraelevazione;
  •             recuperando un volume esistente;(portico, garage, ecc.)
  •             recupero sottotetto;

Non è possibile realizzare un ampliamento staccato autonomo, mentre si possono ricreare più unità abitative.

Veneto 2050 - Esempio unifamiliari
Veneto 2050: Infografica case a schiera

Una volta determinato il metodo di calcolo del volume (superficie per edifici commerciali) esistente, si aggiunge la seguente percentuale, raggiungendo i relativi miglioramenti:

  1. fino al 15% – portando l’ampliamento in classe A1 e utilizzando fonti rinnovabili
  2. fino ad un ulteriore 25% – in proporzione a quanto previsto dall’allegato A
  3. fino ad un ulteriore 20% – utilizzando in CER (Credito Edilizio da Rinaturalizzazione)

 

Quindi un totale del 60%. Questa percentuale si può raggiungere anche utilizzando solo l’opzione C) aggiungendo all’esistente il solo CER.

Calcolo ampliamento

Di seguito vediamo come si sviluppa su un edificio esistente:

ATTENZIONE:

NB 1:  Prima di usare la premialità prevista da Veneto 2050, bisogna esaurire il volume                        residuo concesso dal PRG (Piano Regolatore Generale) o il PI (Piano degli interventi);

NB 2:  A differenza del Piano Casa precedente (LR 14/2009):

  • non sono previste deroghe alle distanze dai confini;
  • Non è possibile rinunciare ai garage obbligatori;

.

Zone agricole – art. 8

Particolare attenzione deve essere posta all’interno delle zone agricole, dove gli interventi sono stati radicalmente modificati. Ecco i punti principali:

  • Si interviene solo per le prime case;
  • Gli ampliamenti posso essere fatti in aderenza o sopraelevazione;
  • Non è più previsto il calcolo dell’ampliamento partendo dal volume “massimo assentibile” (cioè gli 800 mc);
  • Non è possibile utilizzare credito edilizio da rinaturalizzazione.

 

Le deroghe previste riguardano i parametri edilizi di superficie e volume e non è necessario possedere il titolo di imprenditore agricolo. 

Zona agricola

L’ampliamento staccato, come puoi immaginare, è completamente fuori discussione.

2 - Demolizione e ricostruzione (art. 7)

Come accennato in precedenza, nel caso di rinnovo totale del patrimonio edilizio, la Legge premia ancora di più l’intervento di demolizione e ricostruzione, ovviamente attraverso la creazione di  un certo valore aggiunto. Se poi uniamo questa opportunità alle detrazioni fiscali previste (ad esempio il Superbonus), si possono avere vantaggi economici veramente esplosivi.

Chi può demolire?

Tutti gli immobili che hanno bisogno di essere adeguati agli standard:

  • qualitativi,
  • architettonici,
  • energetici,
  • tecnologici e di
  • sicurezza
  • tutela delle disabilità

sia l’edificio esistente che il nuovo volume deve trovarsi in Zona Territoriale Propria.

Quale edificio è escluso dalla demolizione?

Dovendo premiare la completa ricostruzione di un edificio, è abbastanza ovvio che saranno esclusi da questa lista tutti gli immobili che non possono essere demoliti, tra cui:

  • Vincolati ai sensi del Dlgs 42/2004 (immobili storici con grado di vincolo)
  • Tutte le realtà schedate dallo strumento urbanistico che prevedano il divieto di    demolizione e ricostruzione come: centri storici, aree di pericolosità idraulica o inedificabili.

 

Come funziona la demolizione e ricostruzione?

In sintesi, oltre al volume esistente e alla potenzialità edificatorie previste dallo strumento urbanistico esistente, con la LR 14/2019 è possibile aggiungere:

  • fino al 25% – portando l’intero edificio in classe A1 e utilizzando fonti rinnovabili (+ 10% rispetto a quanto previsto dal DL 28/2011) art. 7 comma 1 lett. a e b. Questa percentuale passerà al 15% (passati 4 mesi dall’adozione della variante urbanistica, con la quale vengono individuati dal Comune i fabbricati incongrui, aree di ”atterraggio” dei CER) se non viene utilizzato almeno il 10% derivante da CER).
  • fino ad un ulteriore 35% – in proporzione a quanto previsto dall’allegato A –  art. 7 comma 2
  • fino ad un ulteriore 60% – utilizzando in CER (Credito Edilizio da Rinaturalizzazione) (fino al 31/12/2020 è possibile aggiungere un ulteriore 20% alle lettere A e B, con un totale di 80%, se si porta l’intero edificio in classe A4);
 

Non è prevista la demolizione parziale.

In cosa consiste l’Allegato A?

Si tratta di un metodo per calcolare la premialità in aggiunta al primo bonus (15% per ampliamento; 25% demolizione e ricostruzione).

Per aggiungere il volume (o la superficie) di ampliamento, è indispensabile scegliere un ulteriore sistema di riqualificazione, tra quelli proposti, ad esempio:

  • Eliminazione delle barriere;
  • Aumento delle prestazioni energetiche;
  • Miglioramento tecnologico degli impianti;
  • Utilizzo di tecnologie, che prevedono l’uso delle fonti rinnovabili;
  • Applicazione di sistemi di recupero;
  • Realizzazione di tetti verdi.


In base ai miglioramenti applicati si può aggiungere una determinata percentuale di ampliamento, nel rispetto di dettagliati protocolli. Niente di automatico!

 

3 - C.E.R. - Credito Edilizio da Rinaturalizzazione (art. 4)

Cos’è il CER?

Per comprendere appieno questo concetto dobbiamo necessariamente scomporre il termine in due:

Credito Edilizio + da rinaturalizzazione

Credito Edilizio =  non è uno strumento nuovo, è già presente nella LR 11/2004 (il punto di rifermento per l’urbanistica in Veneto) e potrebbe sintetizzare questo concetto in una parola, sicuramente nota: cubatura!

Questa capacità edificatoria, però, non è legata ad un lotto di terreno, ma è di fatto un volume che può essere trasferito da un soggetto ad un altro sotto forma di credito attraverso atto notarile. E’ come se parlassimo di una moneta.

 

Come nasce un credito edilizio?

Può essere generato dalla demolizione di opere incongrue, dall’eliminazione di elementi di degrado, dal miglioramento della qualità urbana, a livello architettonico, ambientale o paesaggistico. Ad esempio demolendo un fabbricato artigianale in pieno centro storico. Il volume derivante da questa demolizione può essere, in tutto o in parte, trasformato in un credito edilizio e rivenduto ad altri soggetti che lo farebbero letteralmente “atterrare” in un altro sito idoneo o utilizzandolo in altri contesti edilizi.

Questo strumento può essere utilizzato dalle Amministrazione anche come forma di compensazioni o “rimborso”.

Da rinaturalizzazione = a differenza del Credito edilizio “standard”, quello da rinaturalizzazione deriva esclusivamente dalla demolizione di un fabbricato incongruo e dalla successiva naturalizzazione del terreno, che consiste nel rendere permeabile il terreno e/o il raggiungimento dell’acqua alla falda.

 

Dove trovo le informazioni del CER?

Esattamente come il Credito edilizio della LR 11/2004, il CER viene registrato in un apposito “catasto”, denominato RECRED (Registro Crediti Edilizi).

In ogni Piano degli Interventi (ex PRG) dovresti trovare il RECRED, l’elenco degli edifici incongrui e le aree di perequazione (aree di atterraggio dei crediti).

Quali deroghe prevede Veneto 2050?

Le uniche deroghe previste sono:

  • il rispetto del volume e/o superficie imposte dallo strumento urbanistico, quindi l’incidenza per ogni mq del lotto;
  • il rispetto dell’altezza, previsto dal Regolamento edilizio o con un altezza superiore al 50 per cento rispetto all’edificio oggetto di intervento, e non ricorra l’ipotesi di deroga al decreto ministeriale n. 1444 del 1968 di cui al comma 1, gli stessi sono sempre autorizzati previo rilascio del permesso di costruire convenzionato di cui all’articolo 28 bis del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, con previsioni planivolumetriche.
    Il PdC convenzionato prevede la la stipula di una convenzione, approvata con delibera del Consiglio comunale, volta a specificare gli obblighi che si assume del soggetto attuatore, funzionali al soddisfacimento di un interesse pubblico.
  • rispetto alle distanze dai fabbricati, ai sensi del art. 9 del d.m. n. 1444/1968, esclusivamente per aree assimilabili ai vecchi “Piani di recupero” (strumenti urbanistici di tipo attuativo con previsioni planivolumetriche che consentano una valutazione unitaria e complessiva degli interventi);
 

Quindi:

  • No deroga per la distanza dai confini;
  • No deroga per la realizzazione dei garage obbligatori;
  • No deroga per la distanza dai fiumi e/o fasce stradali

Quanto dura il Piano Casa Veneto 2050?

Mentre il precedente Piano Casa prevedeva una scadenza della Legge Regionale, proprio per incentivare privati ed aziende a riqualificare il patrimonio edilizio, la LR 14/2019 diventa strutturale. Cosa significa? Vuol dire che non esistono scadenze. L’unica data che potrebbe cambiare, e sottolineo potrebbe(!), riguarda il fabbricato esistente (6 aprile 2019)

In sintesi, abbiamo capito che:

  • La Legge ha l’intento di riqualificare il patrimonio edilizio, limitando il consumo del suolo;
  • Possiamo ampliare un edificio esistente, con volume «sostenibile»;
  • E’ incentivata la demolizione e ricostruzione;
  • Viene premiata l’eliminazione degli edifici incongrui con il credito edilizio da riqualificazione;
  • Non esiste un volume “automatico” ma condizionato ad un progetto preciso.
Spero di averti dato delle informazioni utili, se ha bisogno di un dare un occhiata ad un caso concreto, contattami per prenotare una consulenza, posso darti una mano.

Commenti

commenti

130 risposte

  1. Buongiorno,

    Possiedo un immobile ante 1967 in un piccolo comune del Veneto condonato in sanatoria nel 1998 da garage ad uso residenziale. Il Prg del 1988 e del 2001 hanno inserto l’ immobile ed il terreno recintato privato nella zona F3. Ovviamente si tratta di un difetto-errore però dopo 1 anno nessuno ha voglia-tempo di deliberare una variante per cambiare la zona (da F a zona B) perché tanto è un errore che si trascina da oltre 20 anni. Con le attuali normative regionali e statali il Comune potrebbe concedere oltre alla demoricostruzione con stesso volume anche il solo cambio di sedime? Andrebbe in contrato con il prg vigente e con l’ indice di edificabilità della zona F3?

    Il responsabile dell’ufficio tecnico comunale ha risposto:
    “In merito all’intervento da eseguire le soluzioni sarebbero le seguenti:
    – ristrutturazione dell’immobile esistente;
    – demolizione e ricostruzione con stesso sedime e senza aumento di volume. Per quanto riguarda il Decreto Semplificazioni e la possibilità di demolire e ricostruire con diverso volume e sedime, la normativa fa sempre riferimento alle zone urbanisticamente edificabili e omogenee, pertanto non alla zona attuale F3 nella quale l’edificabilità residenziale non è consentita.

    Prg ZONA F3 – VERDE ATTREZZATO A PARCO GIOCO E SPORT
    In questa zona è vietata qualsiasi costruzione, ad eccezione delle attrezzature per il gioco dei
    bambini e di attrezzature di ristoro, ricreative e culturali, sportive e per il tempo libero. E’ vietata la
    costruzione di fabbricati a destinazione residenziale, escluso quello strettamente necessario per il
    personale di custodia che non potrà superare la cubatura massima di 500 mc.
    L’attuazione delle previsioni progettuali compete, di massima alla pubblica amministrazione, tuttavia
    il Sindaco, su parere della Commissione Edilizia, potrà autorizzare interventi di attuazione totale o
    parziale da parte dei privati.
    Il volume edificabile per i locali di ristoro o destinati a sedi di associazioni sportive, oltre alla parte
    residenziale per il personale di custodia sarà determinato caso per caso a seconda delle
    caratteristiche delle opere da attuare e non potrà comunque mai superare l’indice territoriale di 0,05
    mc/mq.

    1. Salve Enrico, purtroppo quanto definito dal tecnico è corretto, cercherei di verificare se è attivo il Piano degli Interventi, in modo da sollecitarne la modifica (più semplice rispetto al PRG). Immagino lo abbia già fatto…

      In caso volesse fare una demolizione e ricostruzione, potrebbe optare per il trasferimento del volume (con notevole vantaggio dal punto di vista dimensionale), creando un credito edilizio da rinaturalizzazione e spostarlo in un’area diversa. Mi rendo conto della complessità, ma è un’opzione…

      Se vuole ne parliamo a voce.
      Saluti.
      Paolo
      338 1298943

      1. Grazie della risposta, il PI non c’è, forse entro 2 anni verrà deliberato in comune. Fortunatamente la richiesta del cambio sedime serviva solo per sapere se ci sono vincoli al disegno architettonico.
        Per come ragionano gli uffici tecnici comunali è già tanto se nell’attuale sedime si possa fare la ristrutturazione edilizia.

        1. E’ possibile fare una riqualificazione energetica ed architettonica attraverso al demolizione e ricostruzione, salvo diversa indicazione della scheda fabbricato. Nel nuovo Decreto Semplificazioni la ristrutturazione prevede anche il cambio di sedime.
          In caso sentiamoci al telefono.
          Buona giornata.
          Paolo
          338 1298943

  2. Salve, sono proprietario di un immobile cat c/2 di 40 mq catastali ( 38 metri quatri netti interni ) in zona agricola. Posso demolirlo per costruire la prima casa di abitazione in base sl piano casa attuale ? se si, che metratura complessiva potrei costruire?

    1. Salve, in zona agricola non è previsto il cambio d’uso da magazzino ad abitazione, salvo casi da valutar singolarmente (es. si tratta di una casa trasformata in magazzino o un ante ’67 con precedenti residenze, ecc.). Al momento ne escluderei la possibilità, ma dovrei avere più informazioni.
      Saluti.

      1. Non capisco allora il senso dell’ultimo capoverso dell’art.8 che esclude la necessità di essere imprenditore agricolo per (ri)costruire l’abitazione…

        1. Il senso di quell’articolo dice che se si vuole ampliare un edificio residenziale in zona agricola non serve avere i requisiti di imprenditore agricolo, mentre nel suo caso mi sta chiedendo se si può fare un cambio d’uso da magazzino ad abitazione. Il magazzino può essere solo ampliato con la medesima destinazione.
          Se preferisce ci sentiamo al telefono al 338 1298943

  3. Salve, sono proprietario di un edificio categoria A2 con annessa soffitta ( sottotetto) sto facendo lavori di ristrutturazione del sottotetto a fine abitativo. Vorrei capire se devo rispettare i vincoli di miglioramento energetico previste per le nuove abitazioni 50% fonte rinnovabili ?
    Ringrazio anticipatamente

    1. Salve Mattia, dal punto di vista energetico deve solo rispettare quanto previsto dalla L.R. 51/2019, precisamente all’art. 2 comma 1 lett. c):

      c) i progetti di recupero devono prevedere idonee opere di isolamento termico anche ai fini del contenimento di consumi energetici che devono essere conformi alle prescrizioni tecniche ed energetiche ai sensi del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 “Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia”;

      Per dimostrarlo, solitamente c’è una relazione dei un termotecnico.
      Il resto delle regole le, può leggere all’interno della Legge: https://bur.regione.veneto.it/BurvServices/pubblica/DettaglioLegge.aspx?id=410576
      Se hai bisogno di qualche altra delucidazione può contattarmi telefonicamente.
      Saluti
      Paolo

  4. Buongiorno Paolo,
    La ringrazio per la celerità, ho provveduto a verificare ma non ho esattamente trovato quanto cercavo. Nello specifico vorrei sapere se per la produzione di acqua calda e sanitaria destinata al sottotetto posso acquistare una caldaia tradizionale a gas o devo rispettare il vincolo 50% di fonti rinnovabili per cui caldaia a pellet o ibrida.
    La ringrazio
    Mattia

    1. Ha ragione, non sono entrato nel merito della sua domanda. La risposta è no, non serve installare un impianto da fonti rinnovabili ma avere un minimo si isolamento delle superfici opache disperdenti.

  5. Buongiorno Geometra
    sono proprietario di una vecchia casa del 1958 e volevo capire se si puo applicare il piano casa.
    Demolizione e ricostruzione, il problema consiste nel fatto che le 2 planimetrie (catasto e comune) sono differenti. quella giusta e quella del catasto. Le difformita consistono in alcuni muri e finestre spostate.
    Posso fare una sanatoria?
    Grazie

    1. Salve Luigino, la mappa di riferimento deve essere quella urbanistica, in caso di sanatoria non vedo problemi, purché non sussistano problemi ambientali per cui serva la Compatibilità Paesaggistica.

  6. Buongiorno Geometra
    sono proprietario di una vecchia casa del 1958 e volevo capire se si puo applicare il piano casa.
    Demolizione e ricostruzione, il problema consiste nel fatto che le 2 planimetrie (catasto e comune) sono differenti. quella giusta e quella del catasto. Le difformita consistono in alcuni muri e finestre spostate.
    Posso fare una sanatoria?
    Grazie

  7. Buongiorno geometra,
    in zona agricola è possibile utilizzare la cubatura rimanente per arrivare agli 800mc più quella prevista dalla legge regionale 2050 (40%)? Il tutto per ampliare la prima casa all’interno del volume adiacente ad uso annesso rustico.
    grazie

    1. Salve Federica, mi scuso, mi sono persa il suo commento…
      Per quanto riguarda la sua domanda, lei ha l’obbligo di esaurire prima gli 800 mc disponibile e poi può attaccarci il Piano Casa.
      Spero di esserle stato utile,
      a presto.
      Paolo

  8. Buongiorno,
    possiedo un immobile con vincolo di protezione che attualmente si sviluppa su due piani. Al piano terreno è presente una zona che non ha, al piano secondo, cubatura ma una terrazza accessibile che poggia sul solaio del piano terreno.
    Premesso che il vincolo di protezione è di 3zo grado e che non si prevede un’erosione del suolo, è possibile (con tutti i se e i ma del caso) ottenere una deroga per cubare il piano secondo?
    Grazie

    1. Buongiorno Alberto, è determinante verificare cosa prevedere lo strumento urbanistico del Comune. In molti casi grandi portici o grandi terrazze, quando superano una certa superficie o una certa percentuale rispetto alla superficie abitabile, vengono cubati.
      E’ quindi importante fare questo tipo di verifica per capire se quel volume può essere considerato oppure no.
      Spero di esserle stato utile.

  9. Buonasera , ho realizzato una nuova abitazione su un terreno previo ampliamento dell abitazione esistente. Ora la mia domanda è questa. Posso adiacente alla casa esistente costruite un garage coperto? Ho solo posto auto scoperto.

    1. Salve Mauro, può farlo se ha sufficiente volume previsto nello strumento urbanistico (a volte i garage sono una cubatura “gratuita” fino ad un tot di mq), oppure se non ha già usufruito del Piano Casa o nel precedente titolo le è “avanzato” del volume.

  10. Buongiorno, gli esempi di demolizione/ricostruzione riguardano abitazioni. Una superfetazione adibita a magazzino/garage può essere demolita e ricostruita con un aumento di superfice, mantenendo inalterata la parte residenziale? Grazie

    1. Buongiorno Sandro, la risposta è contenuta all’interno dell’Art. 3 – (Ambito di applicazione) al comma 1:
      1. Gli interventi di cui agli articoli 6 e 7 si applicano agli edifici con qualsiasi destinazione d’uso negli ambiti di urbanizzazione consolidata, nonché nelle zone agricole nei limiti e con le modalità previsti dall’articolo 8.
      Quindi si può fare.
      Spero di esserle stato utile.
      Saluti

      1. Buongiorno geometra, la ringrazio per la risposta. Però mi sembra che l’art. 7 subordini la possibilità di intervento all’ottenimento della prestazione energetica almeno A1 e all’utilizzo di fonti di energia rinnovabile: come posso rispettare tali prescrizioni per un garage/magazzino? Grazie

        1. Se la destinazione dell’ampliamento non lo prevedere, non serve portare il volume in classe A1. Normalmente il garage non ha obblighi di classe energetica e neanche di riscaldamento…

  11. Buongiorno è possibile costruire una nuova casa tramite ampliamento in aderenza tramite una tettoia o qualcos’altro? Perché per come è fatto il terreno che ho disponibile non è possibile ampliare in perfetta aderenza. Grazie

    1. Salve Giacomo, in linea di massima sì, bisogna quantificare l’entità della tettoia perché molti comuni hanno una dimensione massima.
      Ovviamente ogni caso ha bisogno di uno studio approfondito.
      Saluti.
      Paolo

  12. Salve,
    devo realizzare un portico con piano casa (Veneto 2050) per un’abitazione esistente , stando a quanto riportato nel commentario per lo stesso è esclusa l’applicazione del D.Lgs 192-05 e quindi il raggiungimento della classe A1 (art.6 c.1 lett.a). Per quanto riguarda invece l’uso di fonti rinnovabili (art. 6 c.1 lett.b) non ho ben capito se devo comunque soddisfare questa condizione o se decade anch’essa .
    Grazie e saluti.
    Martina

    1. Salve Martina, è indispensabile solo se necessita del volume derivante dalla premialità delle fonti rinnovabili (Allegato A). Il vincolo della classe energetica è prevista solo per la tipologia di ampliamento, quindi per un portico non serve.

      Spero di essere stato utile, in caso sentiamoci.
      Saluti.
      Paolo
      338 1298943

  13. Buongiorno geom. Gollo,
    Intanto grazie per l’articolo, molto utile e completo.
    Sono proprietario di una casa bifamiliare in sottozona E3, due appartamenti identici rispettivamente 300+300m3 edificati + sottotetto non abitabile non conteggiato nella cubatura. Uno dei due appartamenti è la mia prima casa.
    1) con riferimento alla frase “Si interviene solo per le prime case”, come si può procedere nel mio caso?
    2) riguardo al “volume massimo assentibile”, su quale cubatura viene calcolato l’ampliamento? Sulla cubatura esistente 300/600?
    Grazie , cordialmente,
    Luca Piccin

    1. Salve Luca, premesso che queste sfumature possono essere interpretate diversamente dall’Ufficio Tecnico, i quesiti li interpreto in questo modo:
      1) Lei può ricadere nella casistica per usufruire dell’ampliamento;
      2) La possibilità di ampliare fino a 800 mc (riferito all’intero edificio) è già presente nella LR 11/2004. Una volta esaurito il volume di ampliamento al raggiungimento degli 800 mc può aggiungere quello previsto per Veneto 2050 calcolato sui 600 mc (es. +200 mc (raggiungimento degli 800 mc) da aggiungere a fino il 40% di 600 mc).

      Le lascio un link utile per questo suo quesito.
      https://www.veneto2050.it/commento-lr-14-19/commento-art-8-lr-14-2019/

      Spero di esserle stato utile.
      Saluti.
      Paolo

  14. Buongiorno geom. Gollo,
    dal 2006 sono proprietario di un fabbricato in zona agricola E2 di 935mc di cui 140mc interrati (cantina) e 73mc porticati.
    Nel 2011 con una DIA ho usufruito del piano casa per costruire una tettoia di 94mc sopra la quale ho installato dei pannelli fotovoltaici e quindi credo ho beneficiato di un potenziale volume ampliabile extra del +30%.
    Nel 2020 ho aperto una SCIA per il completamento lavori e variante preventiva per la trasformazione della tettoia da 94mc in veranda (chiusa con serramenti sui 3 lati aperti).

    Ora dovrei chiudere la pratica e fare il fine lavori ma le chiedo: ho ancora dei mc utili per poter costruire una ulteriore veranda e/o costruzione esterna oppure no?

    La ringrazio, cordiali saluti
    Renato

    1. Salve Renato.
      In zona agricola ogni immobile ha diritto ad un ampliamento fino a 800 mc, ma lei già ne possiede 935+73. Inoltre, se ha già usufruito del Piano Casa, può calcolare ulteriore volume utilizzando Veneto 2050 (max 40% – in base all’ALL.A), scalando, però, il volume autorizzato col precedente Piano Casa. Serve quindi un’analisi attenta, ma non escludo possa avere qualche volume residuo, anche se può essere complesso e dispendioso.

      Spero di esserle stato utile.
      Saluti.
      Paolo

  15. salve, nel 2017 il comune mi ha riconosciuto un credito da rinaturalizzazione in area agricola di 800 mc, ho atteso un anno perchè il comune mettesse a disposizione delle aree di consolidato per l’atterraggio… però nulla e quindi ho presentato una soluzione di atterraggio a ridosso del centro abitato un’area di mia proprietà, sempre agricola in base alla legge 14 del 2017 e dell’art. 25 che riporta ” Preferibilmente all’interno delle aree di consolidato”. credo sia un mio diritto atterrare il credito.. ma sono passati altri 3 anni e non intendono rispettare la legge. qualcuno mi può aiutare grazie.

    1. Salve Carlo, mi spiace ma credo sia poco probabile che quella soluzione sia applicabile, si immagini che in zona agricola non è possibile far atterrare il Credito Edilizio da Rinaturalizzazione.
      Se non riesce a sfruttarlo su un suo terreno provi a metterlo sul mercato, sempre che il Comune abbia un elenco dei crediti.

      Saluti.
      Paolo

  16. Buongiorno geom. Per l’ampliamento di un appartamento chiusura terrazzo) il comune mi ha chiesto di usare il Veneto 2050 per la classe energetica ho raggiunto la classe A1 per la parte ampliata ma non so se devo anche installare le fonti rinnovabili oppure no visto che è in aderenza e comunicante con la parte esistente.grazie

    1. Salve Carmine, in teoria no, si accerti che la qualità del serramento sia compatibile per il raggiungimento della classe A1 della sola parte ampliata.
      Saluti.

  17. Buongiorno Geom. Gollo
    in zona agricola E2 ho un fabbricato fatiscente ad uso deposito e ricovero attrezzi, lo vorrei demolire , spostare di circa 50mt ed eventualmente chiedere il cambio d’uso come abitazione.
    lo posso fare? posso chiedere ampliamento?
    cosa mi permette di fare la nuova legge?
    grazie per la sua risposta.
    Federico

    1. Salve Federico, lo spostamento di sedime, se in un lotto di pertinenza, è possibile realizzarlo (i 50 m sono da verificare se compatibili con il lotto di pertinenza), mentre il cambio d’uso in abitazione bisogna capire da dove deriva quel volume e se quale destinazione ha attualmente. Francamente per quest’ultima opzione sono piuttosto scettico si possa fare.
      Saluti.

  18. buongiorno, vorrei ampliare il mio fabbricato creando solamente un servizio igienico (che non costituirebbe una u.i. a sé stante), devo comunque assolvere al raggiungimento della classe A1 solo di questo locale?

    1. Buongiorno Arturo, mi rendo conto che può sembrare una follia, ma è così: se il bagno è collegato all’unità residenziale deve raggiungere la classe A1.
      Saluti

  19. Egr. Geom. Paolo Gollo,
    sono in comunione con altri tre eredi di un immobile caduto in successione. Questa abitazione ha il vano caldaia abusivo ed il comune ha detto che deve essere demolito in quanto non costruito ante 67, verificato anche dalle fotogrametrie esistenti nell’archivio comunale risalenti al 1969, difatti il vano caldaia è stato costruito nel 1984. Gli eredi non sono d’accordo all’abbattimento in quanto hanno riferito che con il piano casa può essere recuperato, cioè facendo una dichiarazione di demolizione e ampliamento (senza però abbattere l’immobile in quanto già esistente). Volevo cortesemente sapere se questo si può fare oppure è un illecito.
    La ringrazio e Le porgo cordiali saluti. Informo che l’immobile si trova nella regione Veneto in provincia di Padova.
    Graziella

    1. Buongiorno Graziella.
      Il Piano Casa non prevede sanatorie di questo tipo. Alcuni comuni permettono la sanatoria in presenza di doppia conformità, cioè se all’epoca della sua costruzione poteva essere edificato e se oggi le leggi consentono una nuova edificazione con le norme attuali. Alcuni tecnici riescono a mascherare una sanatoria con una nuova costruzione, ma è rischioso, soprattutto se siamo in presenza di vincoli paesaggistici o se il Comune è già a conoscenza della situazione. Per darle un consiglio più preciso dovrei conoscere più dettagli (come la zona territoriale, cioè se è in zona agricola, il Comune, ecc.), ma non credo il suo caso sia risolvibile col Piano Casa, anche perché con la Legge attuale non può essere eseguito un ampliamento staccato.
      Spero di esserle stato utile.
      Buona giornata

  20. Egr. Geom. Paolo Gollo,
    La ringrazio infinitamente per la Sua tempestiva risposta, La informo che l’immobile si trova in zona agricola nel comune di Piove di Sacco, aggiungo inoltre che il vano caldaia è addossato all’abitazione. Le rinnovo i miei ringraziamenti e con l’occasione voglia gradire i miei più cordiali saluti.
    Graziella

    1. Simulare un ampliamento in aderenza è cosa fattibile se si è consapevoli ciò che si sta dichiarando. Lascio al vostro professionista, in base alla situazione e alle relazioni in corso, valutare l’entità del rischio e della sostenibilità.
      Mi ha fatto piacere aiutarla.
      Saluti.

  21. Buongiorno Geometra, sono proprietario di una casa singola in zona agricola. Sarei intenzionato a fare un piccolo ampliamento. il fabbricato confina a nord a 4,6mt con strada vicinale, a est 13mt con terreno agricolo, a sud 9,6mt con giardino privato e a est con altra abitazione. si vorrebbe ampliare in aderenza lato sud sia piano terra che primo piano fino al limite di 5mt dal confine. vorrei capire se essendo in zona agricola ci sono vincoli per non poterlo fare.

  22. Buonasera, sono proprietario di un nuovo immobile/prima casa acquistato al grezzo (anno di costruzione 2012) e completato a fine 2020, si sviluppa su 3 piani e il terzo è un sottotetto di 50 m2 praticabile ma non abitabile (comunque finito e arredato come salottino). Per renderlo abitabile e contestualmente suddividerlo con una parete divisoria in moda da ricavare oltre all’ambiente principale una stanza-ripostiglio, posso avvalermi di questo Piano Casa Veneto 2050? Perchè se ho inteso bene si tratterebbe di un aumento cubatura che però non ho potuto realizzare direttamente nella fase di completamento del grezzo in base al progetto originario, come illustrato a suo tempo dal geometra.
    Premetto che l’edificio sarebbe già in classe A1 ma risulta privo di impianto fotovoltaico (ovviamente c’è la predisposizione), quindi teoricamente se volessi installarlo potrebbe essere l’occasione giusta? Ringrazio in anticipo se saprà darmi una risposta, seppur generica. Saluti

    1. Salve Stefano, può verificare se rientra in un possibile recupero del sottotetto sia con la LR 14/2019 (Piano Casa veneto 2050), sia con la LR 51/2019 specifico per il recupero dei sottotetti. Le consiglio di avvalersi un professionista per uno studio accurato, perchè ci sono dei parametri da verificare.

      Saluti

  23. Buongiorno,
    ho un’abitazione che ho portato in classe A4 tramite l’applicazione del superbonus 110%, installando anche un impianto fotovoltaico in copertura. Vorrei ampliarla realizzando un garage. Vorrei applicare il Piano Casa ed ho capito che per avere il 15% di ampliamento previsto dall’art. 6 comma1, volendo realizzare per l’appunto un garage, non devo portare il volume ampliato in A1 dato che il nuovo vano è un volume non riscaldato. Ma per quanto riguarda il fotovoltaico? Avendolo già presente sull’abitazione principale, il vincolo indicato dalla lettera b dell’art precedentemente descritto è già verificato? Inoltre, se volessi usufruire dalla percentuale aggiuntiva prevista per la classe A4, è già automaticamente autorizzata avendo questa classe già come base di partenza dell’edificio principale? Grazie.

    1. Buongiorno Silvia,
      credo sia una situazione anomala sia per me che per il comune. Secondo me il tecnico può provare a presentare una pratica mettendo i massimali previsti dal Piano Casa come se dovesse realizzarli nel cantiere di progetto e non siano esistenti. In questo caso specifico io cercherei di fare un passaggio in Ufficio Tecnico, magari portando direttamente la soluzione senza lasciare l’interpretazione a loro.
      Spero di esserle stata utile.
      Saluti

  24. Buongiorno
    abbiamo effettuato nel 2019 un ampiamento distaccato alla vecchia casa (tuttora in piedi e abitata di 325 m cubi).
    Nell ‘ampiamento nuovo abbiamo utilizzato tutto il prg per arrivare agli 800 m cubi concessi.
    Abbiamo utilizzato anche in parte il piano casa 50 m cubi che scadeva nel 2019 .Il piano casa totale era di 150 m cubi.
    Chiedo se abbattendo ora la casa vecchia e ricostruendola con tutti i canoni richiesti da Veneto 2050 sia possibile avere un ampliamento della casa vecchia visto che il piano casa precedente non era stato utilizzato tutto.
    Grazie

    1. Buongiorno Silvia,
      Deve essere fatto il metodo di calcolo con l’attuale Piano Casa, decurtare il volume utilizzando la precedente legge e trova il volume che può ampliare.
      Spero di esserle stato utile.
      Saluti
      Paolo

  25. Buongiorno Geometra, volevo una delucidazione in meirito e capire se ci fosse qualche via per arrivare ad un amplimento,
    praticamente o costruito casa (bio edilizia) nel 2020 in terreno agricolo usufurendo il piano casa (dei mei genitori) e ora vorrei fare un amplimento,
    il mio Geometra mi dice di no perchè sono in zona agricola, perchè ho giù usufruito del piano caso ecc… ecc.., chiedo a Lei non c’è nessuna opportunità
    per un ampliamento secondo Lei

    1. Salve Matteo, se l’ampliamento è staccato dalla casa di origine non può far nulla, se ha costruito in aderenza, invece, bisogna ricalcolare il volume in base alla norma attuale e decurtare il volume utilizzato con la vecchia Legge.
      E’ un ragionamento un po’ complesso, ma spero chiaro.
      Saluti.
      Paolo

      1. Grazie della tempestiva risposta, si confermo è staccato dall’abitazione. Quindi niente non posso fare niente?

        1. In zona agricola non è più possibile ampliare un volume su un accessorio o un immobile staccato dal fabbricato “sorgente”. Mi spiace, ma quindi, no.
          Saluti
          Paolo

  26. Buongiorno geometra, le pongo il seguente quesito. Io vivo in una casa colonica polesana, divisa in 3 parti, le prime due sono abitate e ristrutturate ma la terza è fatiscente. Essendo la casa posizionata in nucleo storico è possibile demolire suddetta parte fatiscente e NON ricostruirla? Grazie

    1. Buongiorno Emanuela, se l’immobile non è vincolato si può fare. Visto che mi dice non essere in zona agricola, può anche chiedere di farsi attribuire il credito edilizio da rinaturalizzazione, che può vendere separatamente. E’ opportuno, comunque confrontarsi con l’Ufficio tecnico del Comune.

      Spero di esserle stato utile. Saluti.
      Paolo

  27. Grazie della cortese risposa. La mia intenzione però non sarebbe di venderla ma abbatterla o trasformarla in una veranda. Comunque se non ci sono vincoli lei mi con ferma che si può demolire? Grazie

    1. Un’ultima domanda: cosa intende per vincoli? Non è una casa tutelata dai beni architettonici ma si trova solamente in prossimità del centro storico, la dicitura esatta è nucleo storico. Grazie ancora

    2. In linea di massima sì. Potrebbe trovare un ulteriore ostacolo se quel volume è stato identificato come “superfetazione”, cioè un volume incongruo da abbattere alla prima occasione.

  28. Buongiorno ,
    Io vivo in una zona agricola dell’Alta Padovana .
    Possiedo una vecchia stalla da oltre 2000 mc.
    Demolendo e ricostruendo mi verrà concesso circa 800 mc con credito edilizio col cambio di destinazione d’uso ,sulla stessa sede
    Posso usufruire di eventuali ampliamenti ?
    Di quali bonus posso usufruire ?
    Grazie mille .

    1. Salve Alessandro, per capire meglio: le lasciano demolire la stalla per ricostruirla con un ulteriore volume o le danno un credito edilizio per la demolizione della stalla?

  29. Salve,
    ho acquistato in zona agricolo/Montana un immobile ad uso magazzino ante 67 dotato anche di impianto di riscaldamento.
    Da quanto ho capito posso demolire e ricostruire utilizzando il sismabonus; mi chiedevo però se posso utilizzare qualche forma per poter effettuare un ampliamento.
    Ringrazio per la disponibilità, Alberto

    1. Salve Alberto, se il magazzino è ad uso agricolo, quindi non si può identificare come un’abitazione, può usare il Piano Casa (Veneto 2050) descritto in questo articolo.
      Saluti

  30. Gentile Geometra,
    chiedo cortesemente un Suo parere in merito ad una questione. Nel 2014 i miei genitori hanno costruito la mia abitazione utilizzando il piano casa allora vigente (utilizzandone quasi interamente la cubatura). Sia l’edificio sorgente che il nuovo sono ubicati in area E3 e distano fra loro circa 20 m. In questo momento ho necessità di eseguire un ampliamento in aderenza al mio edificio. Trattandosi di uno stabile esistente al 04/2019, posso applicare il nuovo piano casa utilizzando il mio come edificio sorgente?
    La ringrazio sin d’ora per la disponibilità

    1. salve. Purtroppo, a mio parere, no. Rispetto alla legge attuale ha già saturato tutto il volume possibile, dovrebbe puntare ad una modifica della destinazione urbanistica (modifica del Piano Degli Interventi).
      Saluti

  31. Buongiorno geometra,
    Chiedo cortesemente conferma sulla fattibilità di un ampliamento in zona agricola di una pertinenza ad abitazione (garage) distaccata dal corpo principale.
    Ringrazio e saluto cordialmente.

    1. Salve, le lascio il link del commento sugli interventi in zona agricola. Secondo la mia interpretazione è possibile solo ampliare in aderenza o in sopraelevazione, senza sfruttare corpi separati.
      E’ comunque utile confrontarsi con l’Ufficio Tecnico.
      Saluti.

  32. Buongiorno. Intendo demolire e ricostruire la pertinenza (accatastata C2, magazzino) della mia abitazione, in zona agricola.
    Una porzione della pertinenza, esistente da ben prima dell’entrata in vigore di Veneto 2050, è stata però dichiarata legittima dal Comune solo pochi mesi fa, mentre l’altra è stata sfruttata alcuni anni fa per consentire un ampliamento ai sensi del Piano Casa.
    Ritengo che la porzione legittimata di recente, proprio perché non ha precedentemente fruito del Piano Casa, possa oggi giovarsi di Veneto 2050 e quindi garantire all’intervento (che arriverà alla classe A4, sfrutterà le energie rinnovabili e migliorerà la resistenza sismica) un ampliamento in sopraelevazione. È d’accordo?

  33. Salve chiedo gentilmente se è possibile costruire una tettoia con Piano Casa Veneto 2050, in aderenza ad un edificio esistente, rispettando distanza dei confini ma utilizzando solo fonti rinnovabili (panelli fotovoltaici ); visto che si tratta di una struttura che prevede solo la copertura . Rimango in attesa di un vostro gentile riscontro.

  34. Gentile Geometra,
    chiedo cortesemente un Suo parere in merito ad una questione. Sono proprietario di un terreno di circa 1000 mq inserito in una lottizzazione, la quale allo stesso terreno ha assegnato un volume edificabile di 540 mc. Sul terreno in questione però persiste un edificio abitativo del volume totale di circa 630 mc realizzato prima degli anni 60 e mai sottoposto ad interventi di ristrutturazione, mantenimento o ampliamento; tanto da essere tuttora non agibile. Adesso pero vorrei demolirlo ed edificare un’abitazione in classe A4. La questione che le vorrei porre è la seguente, il volume edificabile di base che devo prendere come riferimento è di 540 o 630? ed a quale dei due potrò sommare eventuali volumi previsti dall’Allegato A? Potrebbe farmi un esempio esplicativo?
    La ringrazio sin d’ora per la disponibilità

    1. Buongiorno Mario.
      Per essere preciso bisogna vedere nel concreto i parametri relativi al terreno previsto nelle Norme Tecniche, specificatamente la Zona Territoriale Omogenea assegnata al lotto, quindi non riesco a rispondere se il volume edificabile somma le due cubature. Nel Piano Casa Veneto 2050, invece, il volume aggiuntivo previsto dall’allegato A viene calcolato sul volume esistente, quindi sui 630 mc, i quali possono andare in deroga al volume assegnato dal Piano Degli Interventi (ex PRG).
      Saluti.

  35. Buongiorno Geometra.
    Le chiedo:
    – ho un edificio esistente di 25000 mc. e lo devo ampliare per ulteriori 50 mc. – sono soggetto alla convenzione di cui all’art. 11 comma due della Legge in eesame?

    1. Buongiorno Chiara, i 25.000 mc sono soggetti a ristrutturazione o deve solo fare l’ampliamento?

  36. Buongiorno Geometra e complimenti per il sito.
    sono proprietario di un vecchio magazzino C2 in zona A centro storico; volevo valutare la demolizione e ricostruzione con nuovi app.ti residenziali; con il piano Veneto 2050 fino a che cubatura posso ampliare senza usare l’allegato A? pensavo 15% ma qualcuno mi ha detto che nei centri storici si può arrivare al 25…
    grazie. Saluti

    1. Buongiorno Serafino, in quale Città si trova il magazzino?
      La domanda è delicata, è probabile che il centro storico abbia dei vincoli che non conosco o si debba intervenire con Piano di Recupero.

    1. Salve Serafino, la questione è delicata, dovrei confrontarmi con l’Ufficio Tecnico, non ho sufficienti elementi.

  37. Buonasera geometra, complimenti, chiara e precisa l’esposizione della legge in questione, le vorrei chiedere, se possibile, nel caso in cui vi è un magazzino artigianale e un’abitazione in zona agricola e viene concesso il cambio d’uso parziale da artigianale a residenziale utilizzando la LR 19/2019, ai fini di accogliere e accudire i propri genitori, terminati i lavori e rilasciata l’abitabilità, vi è la possibilità di dividere l’abitazione in due unità dato che sia come accessi che come impianti è del tutto autonoma?
    Ringrazio anticipatamente e porgo i più cordiali Saluti.

    1. Salve Franco, se non ci sono particolari impedimenti da parte delle norme comunali è possibile (esempio può fissare un numero massimo di unità immobiliari in zona agricola). Un’altro ostacolo potrebbe essere il posto auto, la maggior parte dei Comuni chiedono un posto auto coperto, di una determinata superficie, per ogni unità immobiliare.
      E’ fondamentale confrontarsi con l’Ufficio Tecnico.
      Saluti.

  38. Gentile Geometra, Vorrei acquistare una villetta sita in porto Santa Margherita, fraz. del comune di Caorle l’immobile di trova su lotto di c.a. 500 mq. Attualmente senza impianto di riscaldamento. È possibile fare un ampliamento del 20% creando un locale caldaia dove ,oltre all’impianto di riscaldamento, alloggiare gli accumulatori per impianto fotovoltaico? La costruzione in oggetto sarà eseguita a continuazione di uno sgabuzzino gia’ esistente unito all’edificio. Grazie della risposta che mi invierà possibilmente via mail cordiali saluti Luigi Michele D’orio

    1. Buongiorno Luigi, è possibile farlo con la LR 14/2019 (Piano Casa) al 15%, aggiungendo altri interventi (esempio fotovoltaico o altro) per arrivare al 20%. E’ importante verificare che non ci siano vincoli o che l’immobile abbia già usufruito del vecchio Piano Casa.
      Spero di essere stato utile.
      Saluti.

  39. Buonasera Paolo.
    Le chiedo una precisazione in merito allo schemino grafico che completa la sua disamina relativa agli ampliamenti in applicazione della Veneto 2050.
    Ho un area edificabile in un comune della provincia di Verona, di 3000 mq con indice di edificabilità mq/mq 0.50 quindi con una potenzialità edificatoria di SUL pari a mq. 1500.
    Sull’area insiste un edificio esistente dal 1985 “regolare” di SUL pari a 1250 mq.
    A) L’ampliamento con Veneto 2050 (consideriamo un + 40%) l’applico sulla SUL dell’edificio esistente quindi mq. 1250 + 40% ( +500 mq) = mq. 1750 e a questi, aggiungo poi la differenza di SUL non utilizzata nella potenzialità edificatoria dell’area quindi mq. 1500 (potenzialità edificatoria max) – mq 1250 (SUL edificio esistente) = 250 mq
    Totale ampliamento: mq. 1750 + 250 = mq. 2000
    B) Ovvero applico l’ampliamento del 40% sulla somma della SUL realizzata mq. 1250 + la superficie non utilizzata ma espressa dallo strumento urbanistico, 250 mq. Quindi mq. 1250 + mq. 250 = mq. 1500 + 40% = +600 mq per un totale di mq. 2100.

    Grazie per l’attenzione e ringraziandola anticipatamente porgo cordiali saluti.

    Enrica

  40. Buona sera Geometra,
    vorrei sottoporle la seguente situazione:
    Sono proprietaria, come prima casa nel comune di Padova di un vecchio edifico monofamiliare del 1952 di 254 m3 circa in zona ZTO B1 residenziale di completamento a bassa densità (1:1).
    Il terreno edificabile è di m2 488 circa.
    Vorrei usufruire del piano Veneto 2050 con demolizione e ricostruzione con ampliamento. Il mio quesito è qual’ è la volumetria massima che posso ottenere (rispettando tutti i parametri) senza andare in nuova costruzione?
    Sperando di essere stata chiara la ringrazio.

    1. Salve Monica,
      la L.R. 14/2019 permette di utilizzare la premialità prevista del Piano Casa qualora venga saturata tutta la volumetria dello strumento urbanistico vigente (ex PRG ora Piano degli Interventi).

      In altri comuni le potrei dire che il calcolo da fare è il seguente:
      Volume con indice 1mc / 1mq: 488 mc – 254 mc (volume esistente) = 234 mc
      Piano Casa: mc 254 (vol. esistente) x 15% + bonus allegato A (per ipotesi il 10%) = 63 mc
      Totale ampliamento 297 mc (da sommare ai 254 esistenti).

      Il problema è che a Padova il nuovo Regolamento non prevede più l’uso dell’indice in caso di ampliamento, ma è stato individuato un volume “flat” in base alle unità (50 o 100 mc, ad oggi – gennaio 2023 – non lo sappiamo).
      Se questo volume non è sufficiente a raggiungere la saturazione dell’indice è obbligatorio acquistare del credito edilizio. Solo allora, con la saturazione dell’indice, è possibile utilizzare il Piano Casa. Questa è stata una interpretazione datami dal mio ultimo confronto con l’Ufficio Tecnico.
      Mi rendo conto non sia una cosa semplice, in caso mi telefoni e glielo spiego meglio.

      A presto.
      Paolo
      338 1298943

  41. Salve, io ho un appartamento in classe A4 a Verona di circa 85 mq con un terrazzo coperto (dal terrazzo del piano sopra) sopra e chiuso su due lati di circa 25 mq.
    Intorno alla casa ho tutto giardino di proprietà esclusiva, sono al piano terra di un condominio di 7 piani.
    Il palazzo è stato consegnato nel 2020 ma l’inizio lavori quindi il progetto iniziale è del 2017, volevo sapere se fosse possibile chiudere il terrazzo e aprire un ulteriore finestra e utilizzarlo per ampliare la metratura interna in modo da poter ricavare una terza camera.
    Inoltre essendo al piano terra e quindi coperto da siepi tutto intorno ho un problema di lesione dell’immagine estetica del palazzo? sono costretto a chiedere favore all’assemblea condominiale oppure basta solo avvisarli e non sono legato a una loro decisione?
    Grazie mille.

    1. Salve Alberto,
      partirei col confrontarmi con l’amministratore di condominio, ma dal punto di vista estetico se la chiusura è in linea con gli altri piani credo si possa fare, anche se in accordo col condominio (quindi assemblea).
      Per la parte urbanistica segue una linea simile: l’ampliamento deve essere verificato nel rispetto delle parti comuni (facciata) e facendo una pratica condominiale (il Piano Casa prevede una progetto di ampliamento “globale”). Mi riserverei di confrontarmi con l’Ufficio Tecnico.
      Spero di esserle stato utile.
      Paolo

      1. salve,
        grazie mille intanto della risposta, il terrazzo verrebbe chiuso seguendo la linea degli altri terrazzi però dove dal 1 al 7 piano ci sono i terrazzi aperti io avrei un muro chiuso senza però oltrepassare i limiti dei terrazzi.
        quando scrive “dal punto di vista estetico se la chiusura è in linea con gli altri piani credo si possa fare, anche se in accordo col condominio (quindi assemblea).” voleva dire anche se in accordo o anche se in disaccordo?
        Quando mi dice pratica condominiale cosa si intende? posso fare solo io la richiesta di ampliamento o è una cosa che deve fare il condominio?
        Grazie mille intanto, sto cercando prima di tutto di farmi un’idea sulla fattibilità per poi passare ad eventuali informazioni più precise tramite comune.

        1. L’autorizzazione dell’Assemblea credo sarà inevitabile, perché modifica i prospetti del condominio, anche se di poco.
          Per pratica condominiale significa che può presentarla lei con una delibera del condominio, rappresentando i prospetti dell’intero condominio.

  42. Ciao Matteo,

    ho intenzione di costruire un ampliamento separato dalla casa originale. È possibile vendere direttamente il ampliamento? O devo aspettare 5 anni?

    Grazie per l’attenzione e ringraziandola anticipatamente porgo cordiali saluti.

    Mario

    1. Ciao Mario, con il nuovo Piano Casa non è più possibile costruire una unità staccata, a meno che non si tratti di ampliare un volume esistente staccato.
      Una volta accertata questa opzione, il modo di venderlo si trova.
      Saluti
      Paolo

      1. Ciao Paolo,
        grazie per la risposta. La concessione edilizia è stata rilasciata ancora con la vecchia legge (LRN/2009, LR. 32/2013 – PIANO CASA TER). Al momento la casa è in fase di costruzione come ampliamento, separato dalla casa originale. Vorrei vendere la casa il prima possibile. È possibile? O devo aspettare 5 anni?

        Grazie!

        1. Ok.
          La Legge non prevedeva la vendita del credito edilizio (cubatura) ma concedeva la possibilità di cedere il volume generato, quindi è fattibile.
          L’unico consiglio che mi sento di darti è sentire l’Ufficio Tecnico se eccepisce questa cosa, in caso volessi vendere il cantiere (servirebbe l’accatastamento in categoria F3) servisse una possibile voltura del titolo, e se ci sono state agevolazioni degli oneri di urbanizzazione per prima casa, per cui servirebbe il pagamento degli stessi. Se vendi finito, serve sempre verificare la parte legata alla agevolazione degli oneri prima casa, per cui era prevista la vendibilità dopo 42 mesi.
          Ci sono anche altre strade, se trovi qualche resistenza chiamami e ti aiuto a trovare un altra soluzione.
          Paolo

  43. Buongiorno, innanzitutto complimenti per la chiarezza espositiva (e per il pizzico ironico che non guasta!!).
    In caso di ampliamento inferiore al 15% (inglobiamo un porticato nella zona giorno utilizzando serramento e isolamento che ci permetta di qualificarlo come A1 – abitazione esistente in classe C) quale può essere la soluzione “più economica” per rispettare la richiesta di utilizzo di fonti rinnovabili? In questo momento non abbiamo la possibilità di cambiare caldaia e installare fotovoltaico x l’intera abitazione..
    Ringrazio anticipatamente

    1. Buongiorno, grazie per i complimenti.
      Un’idea può essere quella di installare una stufa a pellet, è classificata come sistema di riscaldamento da biomassa, quindi rinnovabile.
      Spero di esserle stato utile.

      1. Grazie, interessante soluzione!! ..allora potrebbe valere anche un caminetto in bioetanolo?! L’area che inglobiamo peraltro è di appena 7mq..

    1. Salve Alberto,
      Sì! l’art. 3 comma 1 (Ambito di applicazione) recita:

      Gli interventi di cui agli articoli 6 e 7 (ampliamento/demolizione e ricostruzione) si applicano agli edifici con qualsiasi destinazione d’uso negli ambiti di urbanizzazione consolidata, nonché nelle zone agricole nei limiti e con le modalità previsti dall’articolo 8.

      Spero di esserle stato utile.
      Paolo

  44. Buongiorno, le pongo due domande, visto che grazie al suo sito riesco a trovare spiegazioni semplici e molte indicazioni chiare.

    1) Ho acquistato un immobile (che sto ristrutturando). Durante la ristrutturazione ho provveduto alla demolizione di una parte della casa. La cubatura della parte demolita non viene recuperata. Il volume perso può essere trasformato in crediti edilizi?

    2) L’immobile ha due pertinenze, rispettivamente C/2 (80 mq) e C/6 (12 mq) che vorrei demolire. La mia idea sarebbe di creare un garage (massimo 24mq) e, nell’area rimanente, ampliare un piccolo giardino già esistente. Da quanto capisco, potrei essere in possesso di crediti edilizi pari alla cubatura demolita. La mia interpretazione è corretta? Potrei eventualmente utilizzare questi crediti in altre aree oppure venderli?

    La ringrazio per la risposta e mi scuso per il mio linguaggio poco tecnico.

    1. Buongiorno Alessandro, credo sia fattibile la riorganizzazione dei volumi (demolizione e ricostruzione) con l’assegnazione di crediti edilizi della parte non ricostruita.

  45. Buongiorno Geom. Gollo,
    sono proprietario di un immobile in zona agricola E2, di circa 600 mc.
    Nel 2015, sfruttando il precedente “Piano Casa” e i restanti 200 mc residui, era stato realizzato un separato manufatto (al tempo era possibile costruire un volume separato entro i 200 m in linea d’aria dal compendio originario). Quest’ultimo manufatto separato è stato successivamente venduto a terzi, essendo rimasta di mia proprietà l’originaria abitazione di 600 mc.
    Nel contesto sopra descritto, l’originaria abitazione di mia proprietà (600 mc) può ora beneficiare dell’incremento di volumetria sino agli 800 mc e/o delle premialità previste da Veneto 2050?
    La ringrazio anticipatamente per il cortese riscontro.
    Cordiali saluti

    1. Salve Martino, purtroppo no. L’unica soluzione potrebbe avverarsi se non avesse sfruttato tutto il potenziale del vecchio Piano Casa, in quel caso si potrebbe riconteggiare con e nuove regole e vedere se si riesce a sfruttare qualcosa.
      Spero di esserle stato utile.
      Saluti

  46. Intanto mi complimento per la guida, veramente ben fatta. Ti chiedo come interpreti il limite imposto dall’art. 11 comma 2 del Piano Casa. Nello specifico io credo che qualora l’intervento di sopraelevazione effettuato senza utilizzo di deroga all’altezza del PRG non debba essere sottoscritta la convenzione. Per esempio: edificio di un piano solo fuori terra, utilizzo il Piano Casa e faccio due piani in più, quindi oltre il 50% dell’altezza dell’edificio esistente, ma comunque non in deroga al P.r.g.. A mio avviso non devo sottoscrivere pdc convenzionato….
    Fammi sapere grazie.

  47. Buonasera Geometra,
    complimenti per la sua mini-guida della Legge 14/2019.
    Vorrei sottoporle il seguente quesito.
    In un Comune Padovano sono comproprietario di un’area in Zona Agricola, ricadente fascia di rispetto Paesaggistico Ambientale, con soprastanti:
    – un fabbricato “A” residenziale con tre unità abitative disposte su tre piani con un volume complessivo di mc. 2200 circa;
    – un fabbricato “B” in parte residenziale (n. 2 autorimesse di complessivi mc. 80 circa) ed in parte artigianale (laboratorio di complessivi mc. 400).
    Il fabbricato “A” non può essere ampliato in quanto è un fabbricato “schedato” come tipologico (non vincolato).
    Il fabbricato “B” è posto di fronte al fabbricato “A” a circa ml. 11.
    E’ possibile edificare la volumetria residenziale massima ammissibile del 40% (15%+25%bonus) mediante cambio di destinazione d’uso del volume artigianale del fabbricato “B” + una ulteriore sopraelevazione?
    Qualora la risposta sopra fosse negativa è possibile collegare i due fabbricati con l’interrato e poi realizzare l’ampliamento residenziale massimo ammissibile (40%) mediante cambio d’uso del volume artigianale del fabbricato “B” in aderenza + ulteriore sopraelevazione ???
    Cordiali Saluti.
    Marco

    1. Salve Marco,
      premesso che ogni comune ha il suo regolamento per la gestione degli edifici storico-testimoniali, credo di poter escludere le opzioni che mi ha proposto, ad eccezione dell’ampliamento in aderenza e successivo cambio di destinazione d’uso del volume esistente. Ammesso che venga concesso l’ampliamento in aderenza al fabbricato vincolato, essendo più di 2000 mc è obbligatorio lo strumento del Permesso di Costruire convenzionato (passando quindi per il Consiglio Comunale e altri adempimenti tecnico/amministrativi).
      Spero di esserle stato utile.
      Saluti

  48. Buongiorno
    io e mio fratello siamo eredi della casa dei nostri genitori costruita in zona agricola nel 1967 di circa 620 mc, c’è un magazzino separato di circa 70 mq. Mio fratello ha la residenza lì come prima casa, per me, invece, è seconda casa. Vorremmo dividerci : vorrei ristrutturare il mio 50% più ampliare tutto il possibile (mio fratello mi lascia tutto l’ampliamento che si possa realizzare) a favore di mio figlio che vorrebbe andare a risiedere lì. Le mie domande sono: 1) il piano casa consente di realizzare una bifamiliare da una unifamiliare? 2) Dividendomi da mio fratello potrei passare il “diritto” di ristrutturare/ampliare a mio figlio o il progetto deve essere a nome mio e di mio fratello? 3) Infine, il magazzino potrebbe essere demolito e ricostruito, sempre come magazzino, e sopra ad esso realizzare l’ampliamento?
    Grazie mille

    1. Salve Francesca,
      premesso che dovrei capire di quale Comune parliamo, in linea di massima la risposta alle sue domande sue domande sono:
      1) Sì, salvo diverse disposizioni delle Norme Tecniche o in caso di vincoli (ma non credo sia il vostro caso, visto che è stato edificato nel ’67)
      2) Sì, se ben esposto il progetto può essere presentato a nome vostro spiegando a chi verrà destinato.
      3) Sì, Salvo vincoli paesaggistici o storico-testimoniali.

      Spero di esserle stato utile.
      Saluti.
      Paolo

  49. Buongiorno,

    Ringrazio per l’articolo molto esaustivo.

    Ho ereditato un immobile in zona rurale composto da piano terra e primo piano attualmente non abitabile e non conteggiato delle metrature (sottotetto non dichiarato né accatastato).

    La volumetria disponibile del lotto è tutta utilizzata per il piano terra. Quindi non rimarrebbe volume disponibile per il primo piano.

    Abbiamo verificato con un tecnico e il piano primo avrebbe già le altezze e le forometrie luce necessarie per poter essere recuperato ma non abbiamo a disposizione volumetria nel lotto.

    È possibile applicare Vento 2050 per recuperare il primo piano in qualche modo? Attuando una ristrutturazione edilizia?

    Ringrazio cordialmente in anticipo per la disponibilità.
    Marco.

    1. Salve Marco,
      premesso che in zona agricola, salvo per sottozone E4, non ci sono indici edificatori ma volumi assegnati all’immobile, se il fabbricato si trova in zona agricola e non ci sono vincoli urbanistici particolari, ci sono queste opportunità:
      – ampliamento fino a 800 mc (art. 44 LR. 11/04), qui spiegato bene https://bur.regione.veneto.it/BurvServices/pubblica/DettaglioCircolare.aspx?id=260925;
      – Utilizzo della Veneto 2050 per ampliamento (art. 8 LR 19/2019), allego commento… https://www.veneto2050.it/commento-lr-14-19/commento-art-8-lr-14-2019/
      – Recupero dei sottotetti esistenti (consigliato) se ci sono determinati requisiti: https://bur.regione.veneto.it/BurvServices/pubblica/DettaglioLegge.aspx?id=410576

      Spero di essere stato utile.
      Saluti.
      Paolo

  50. Buongiorno Paolo,
    Nel caso di un progetto di ristrutturazione con ampliamento piano casa, da quanto ho letto la legge precisa:

    g) prima casa di abitazione: unità immobiliare con destinazione residenziale, in proprietà, usufrutto o altro
    diritto reale, in cui l’avente titolo o i suoi familiari risiedono oppure si obblighino a stabilire la residenza e a
    mantenerla per un periodo non inferiore a cinque anni successivi all’agibilità dell’edificio. Per familiari si
    intendono il coniuge e i parenti fino al terzo grado in linea retta;

    Io sono residente all’estero ma mia madre potrebbe spostare la sua residenza per soddisfare le esigenze del piano casa. Vista l’eta’ avanzata di mia madre( 88 anni ) cosa succede se venisse a mancare prima dei 5 anni? La ringrazio cordialmente per la sua disponibilità”.
    Gabriella

  51. Ma se non si può andare in deroga sui confini che senso ha sta legge che la maggior parte delle costruzioni in lottizzazioni nuove rispettano a pelo le distanze previste da codice civile o Regolamento comunale da quando sono state costruite…? Io ho una casa recente, neanche 10 anni ma i confini e le distanze sono state messe giuste per avere la distanza adeguata dal vicinato… ma normalmente uno non ha 15/20 metri di perso quando compra un lotto e si fa la casa…

  52. salve, se utilizzo il piano casa posso ampliare la mia abitazione andando sopra al terreno agricolo adiacente al lotto dell’abitazione , sempre di mia proprietà? ovviamente resto attaccato alla casa principale.

    1. Salve Lorenzo, certo, purché la ZTO (zona territoriale omogenea) sia la stessa. Es: area agricola edificio esistente, area agricola l’area di progetto.
      Spero di esserle stato utile.
      Paolo

  53. Demolizione e ricostruzione di abitazione unifamiliare (fine anni 60) con 2 figli conviventi; prospettato ampliamento del 70% a mente art. 7 L.R. 14/2019, per poi conseguire al termine dei lavori il frazionamento, con il risultato di ottenere una bifamiliare in A4, con mantenimento residenza dei figli. Criteri di calcolo del contributo di costruzione a seguito di PDC (oneri di urbanizzazione e costo di costruzione). Carico urbanistico e conseguenti oneri su cubatura eccedente o su tutta la cubatura? gli oneri vanno calcolati coi parametri di nuova costruzione o di ristrutturazione ? la valorizzazione del costo di costruzione su tutta la superfice o sulla superficie ampliata ? con quali parametri ? Premialità o benefici, a mente del TUE 380 (artt. 16-17)e L.R. 61/85 ( artt. 81 e segg.) in questa fattispecie (art. 7 L.R. 14/2019). Grazie

    1. Salve Valter,
      pur trattandosi di ristrutturazione (la demolizione e ricostruzione rientra in questa categoria) gli oneri vengono calcolati come se fosse una nuova costruzione. Almeno questo è il riscontro che ho avuto dagli Uffici Tecnici, potrebbe essere fattibile che quale Comune applichi formule meno onerose.
      Saluti
      Paolo

  54. Buona sera geometra, sono il geometra Pierobon.
    Se possibile vorrei inserire questo caso che credo sia particolare:

    Ho un recente edificio in zona agricola costruito con la L.R.14-2009 e s.m.i. (agibilità del 2017) ampliamento derivato da edificio staccato, su massimo assentito dalla zona agricola per un tot. Di 240mc.
    L’edificio staccato che ha generato l’ampliamento era di 400mc, dunque oltre al volume con L.R. 14/09 è stato aggiunto anche il volume dell’ edificio che ha generato l’ampliamento che non aveva utilizzato con la L.R. 11/2004 art. 44 c.5 per circa altri 350mc. Ora vorrei ampliare nuovamente (mediante chiusura parziale del portico che era stato creato a scomputo) con L.R. 14/2019 veneto 2050 la sola parte di volume derivata da L.R. 11/2004. La nuova veneto 2050 impedisce gli ampliamenti di volumi derivati dalla L.R. 14/09 se già utilizzata per intero ma non trovo niente che mi impedisca di ampliare il volume derivato dalla L.R. 11/2004 anche se collegati al piano casa.
    La L.R.11/2004 parla che è sempre possibile ampliare gli edifici esistenti in zona agricola fino a 800mc oserei dire 800 + volume bonus derivato da piano casa.
    Qualcuno ha mai analizzato un caso simile?

    grazie

    1. Salve Emanuele,
      la ex L.14/09 concedeva l’ampliamento anche della sola parte generata dal Piano Casa, mentre con Veneto 2050 è necessario prima saturare il volume della L.11/04. L’unico modo per ampliare lo stato di fatto è quello di utilizzare eventuali volumi residui della L.11, tutto il resto è già stata utilizzata con il vecchio Piano Casa (credo improbabile sia rimasto del volume sfruttabile con Veneto 2050).
      Semplificando: 800 mc (volume massimo dell’esistente) + piano casa (14/09 % su massimo assentibile; 14/19 % su esistente).

      In caso sentiamoci al telefono.
      Saluti
      Paolo

  55. Buongiorno le chiedo un chiarimento. Vorrei acquistare una unità immobiliare posta al piano primo facente parte di una bifamiliare. Ci sarebbe la possibilità di annettere una soffitta. Ora l’ampliamento volumetrico mi sembra di avere capito possa beneficiare degli incrementi di cui all’allegato A a condizione che” b) prestazione energetica dell’intero edificio corrispondente alla classe A4″. Cosa si intende per intero edificio? L’intera unità immobiliare che vorrei acquistare o tutto il fabbricato?
    Grazie

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