Piano Casa Veneto: mini-guida e 4 esempi

Il Piano Casa Veneto è una Legge Regionale è la risposta alla crisi del settore immobiliare e  se c’è una Regione in Italia che ha  maggiormente usufruito del Piano Casa è proprio il Veneto.

Senza questa legge avrei dovuto rinunciare per molto tempo al piacere della progettazione, ma oltre a sostenere professionisti e imprese, ha soprattutto permesso a tante famiglie, o aspiranti tali, di costruirsi il proprio futuro attraverso possibilità che prima non avevano.

Per capirci, il Piano Casa ha trasformato terreni utilizzabili solo come giardino, o come orto, in terreni edificabili.

Se resti con me ti spiego come.

Il Piano Casa nasce dal Governo Berlusconi del 2009 per rispondere alla crisi del settore edilizio, mercato tutt’ora in forte difficoltà. Anche se di ispirazione nazionale, la legislazione “operativa” viene svolta a livello regionale. In Veneto, infatti, il Piano Casa fa capo alla L.R. 14 del 2009.

A cosa serve il Piano Casa?

Aiutare le nostre imprese in difficoltà non è il solo obiettivo di questa legge. Le finalità principali le possiamo riassumere in 5 punti:

  1. Sostenere il settore edilizio;
  2. Migliorare la qualità abitativa;
  3. Adeguare sismicamente le strutture;
  4. Agevolare la demolizione e ricostruzione di edifici in aree pericolose;
  5. Incentivare lo smaltimento amianto;

In sostanza, possiamo dire che il legislatore vuole sostenere un settore in forte crisi, come l’edilizia, privilegiando la qualità e la sostenibilità degli edifici e lo fa concedendo nuova cubatura, eventualmente da aggiungere a quella esistente.

Chi può usufruirne?

La condizione per costruire nuova cubatura con il Piano Casa Veneto è quella di avere un fabbricato esistente, in possesso dal 31 ottobre 2013, anche se si tratta di un progetto presentato. Hai capito bene! Anche se hai solo presentato un progetto di una nuova casa, entro il 31 ottobre, hai diritto all’applicazione di questo bonus volumetrico.

ATTENZIONE:
Il fabbricato non deve avere abusi edilizi, l’area non deve esistere su un terreno con un vincolo di inedificabilità e il Piano Casa Veneto può essere utilizzato per una solo volta, fino all’esaurimento del “bonus”.

Piano Casa Veneto

Quali sono i vantaggi per la prima casa?

Se l’immobile oggetto di ampliamento è utilizzato per la prima casa del richiedente, i vantaggi sono incredibili, ecco perché facciamo una piccola premessa sulla definizione di “Prima Casa di Abitazione”.

La definizione di Prima casa di abitazione ha come riferimento la L.R. n° 26 del 2009, che le identifica come:
“le unità immobiliari in proprietà, usufrutto o altro diritto reale in cui l’avente titolo, o i suoi familiari, risiedano oppure si obblighino a stabilire la residenza ed a mantenerla almeno per i quarantotto mesi successivi al rilascio del certificato di agibilità”.


Ecco che le possibilità di rientrare in questa categoria sono molto ampie…

Oltre a nuovo volume, il Piano Casa Veneto ci regala dei “ Bonus” da applicare alla prima casa, che incidono sensibilmente sulle nostre tasche.

1 – Non si pagano costi di costruzione al Comune (oneri di urbanizzazione), eccetto i diritti di segreteria;

2 – Si possono derogare le distanze dai confini (anche se lo sconsiglio, perché se limita il diritto di costruire del confinante potresti passare dei guai);

3 – Non è obbligatorio costruire il garage interno e/o coperto (basta lo spazio esterno definito dalla L. Tognoli).

Niente male davvero…

Come funziona il Piano Casa Veneto?

Per facilitarti la comprensione ho voluto individuare 4 casi concreti, forse i più frequenti, lasciando eventuali sfumature in richieste specifiche che puoi fare qui.

Partiamo dal concetto principale: quanto posso ampliare col Piano Casa Veneto? Nell’immagine che trovi qui sotto, che è un’estratto dell’infografica che puoi trovare qui, cerco di schematizzare gli aspetti fondamentali.

Piano-Casa-come-si-calcola

Caso n° 1 – ampliamento in aderenza e/o sopraelevazione

Nel caso dovessimo ampliare questo fabbricato esistente (o un progetto già presentato e da costruire) il Piano Casa Veneto ci da del volume gratuito che è così suddiviso:

a) + 20%, (con un minimo di 150 mc, quindi circa 50 mq, per le prime case). Questo valore viene applicato per ogni unità immobiliare con un ingresso autonomo, quindi per bifamiliari, case a schiera e appartamenti disposti su due piani.

A questo valore iniziale è possibile aggiungere ad un altro…

b) +10% se utilizziamo impianti, con un minimo di 3 Kw di potenza, che utilizzano fonti rinnovabili, quindi fotovoltaico, solare termico, ma anche eolico o, in un uso più frequente nelle famiglie, le stufe o caldaie a pellet o a legna, anche se già installati;

c) + 5% se interveniamo sulla struttura per migliorare le prestazioni antisismiche;

d) +10% se dobbiamo smaltire pannelli contenenti amianto;

e) + 15% se portiamo edificio esistente  e di ampliamento in classe energetica B;

Facciamo un esempio:

Ho una casa di 600 mc (tralasciamo il metodo di calcolo, ogni comune ha il suo):

Posso ampliare di 120 mc (20% di 600 – punto a)

Aggiungerne altri 60 mc (punto b) + 30 mc (punto c) + 60 mc (punto d) + 90 mc (punto e).

Totale 360 mc di ampliamento, quindi circa 130 mq.

Piano-Casa-ampliamento-in-aderenza

Caso n° 2 – ampliamento staccato

Il senso del Piano Casa Veneto sta tutto in quei calcoli, ma il bello deve ancora venire e lo vediamo proprio col caso n° 2.

Il volume che abbiamo scelto di ampliare in aderenza o in sopraelevazione possiamo addirittura spostarlo in un corpo separato, badate bene, fino ad una distanza di 200 m tra i due lotti di pertinenza che verranno generati.

Questo nuovo volume possiamo gestirlo in massima autonomia, quindi non solo creare una nuova abitazione per noi, ma possiamo anche venderla.

Sei d’accordo se diciamo che col Piano Casa possiamo avere un terreno edificabile?

Piano-Casa-Veneto--ampliamento-staccato

ATTENZIONE
I volumi che vengono spostati, devono atterrare su un terreno di proprietà in possesso dal 31 ottobre 2013 e non deve avere una destinazione urbanistica diversa dal lotto dal quale è partito. Quindi, se la casa che voglio ampliare è in zona residenziale non può essere ampliata in zona agricola e viceversa.

Piano-Casa-ampliamento-staccato-deroghe

Caso n° 3 – zona agricola

Ora passiamo al caso che coinvolge la zona agricola, e qui le cose cambiamo.

Con la presenza di un fabbricato in zona agricola, la Legge Regionale (prima con la LR 11/’04 e anche adesso con il Piano Casa) consente la possibilità ampliamento fino a 800 mc, a prescindere dalla dimensione originale e dai requisiti del proprietario.

In alternativa alla ristrutturazione o all’ampliamento ampliamento fino ad 800 mc, però, per costruire una nuova abitazione devi essere un agricoltore con determinati requisiti, che ti permettono di realizzare del nuovo volume solo se è a servizio dell’azienda agricola.

Dopo queste premesse, come ci si comporta col Piano Casa Veneto in zona agricola?

A differenza delle zone edificabili, il volume da ampliare non viene calcolato sul fabbricato esistente ma sulla cubatura massima assentibile.

Cioè?

Significa che il volume esistente per ampliare la casa in zona agricola si calcola non sul reale volume ma sugli 800 mc di ampliamento concedibili (che puoi realizzare anche senza Piano Casa Veneto).

Piano-casa-Veneto-Zona-agricola

ATTENZIONE:
Alcuni Comuni, come quello di Chioggia, hanno di fatto bloccato la possibilità di ampliare tutte le abitazioni che non sono funzionali all’azienda agricola, inibendo, di fatto, una bella fetta  di cubatura concepibile col piano casa.

Facciamo due conti che ci capiamo.

Se abbiamo una casa da 600 mc, il calcolo del volume regalato del piano casa si calcola non sui 600 mc ma sugli 800 mc.

Il conteggio parziale lo faccio fare a voi (20%+10%+5%…), se guardiamo il totale, a parità di cubatura di partenza, in zona residenziale se ho 600 mc posso ampliare separatamente fino a 390 mc, se si è in zona agricola si può arrivare fino a 480 mc (160 mc+80 mc +40 mc + 80 mc + 120 mc), quindi circa 160 mq di casa NUOVA!

Forte , no? Aspettate di vedere il 4° caso!

Caso n° 4 – demolizione e ricostruzione

Se possiedo un fabbricato esistente, magari fatiscente, non solo posso demolirlo e ricostruirlo, ma posso anche creare un nuovo volume staccato, fino all’80% in più rispetto al volume esistente (+70% se costruisci in classe A, +80% se costruisci con tecniche sostenibili).

Puoi, quindi, quasi raddoppiare il volume della casa, accorpando tutto o facendo due volumi NUOVI! Ecco alcuni casi di esempio.

Piano-Casa-Demolizione-e-ricostruzione

Non voglio entrare nell’aspetto tecnico del calcolo, altrimenti ti viene il mal di testa, ma, come avrai capito, le possibilità sono veramente infinite.

La cosa straordinaria è che gli interventi di ristrutturazione e di demolizione e ricostruzione (Vedi FAQ n° 40 dell’ENEA), sono detraibili fino ad un certo importo. Ecco che al risparmio si sommano anche ulteriori vantaggi fiscali.

Se non rientri nei 4 casi di esempio che ho sviluppato, il Piano Casa offre tantissimi vantaggi anche per chi abita in una casa a schiera o in un condominio.

ATTENZIONE
Il Piano Casa Veneto scade il 31 dicembre 2018,
quindi hai tutto il tempo per presentare un progetto entro quella data, salvo proroghe, ovviamente.

Mi rendo conto che abbiamo parlato di parecchi numeri. Se la cosa non ti è stata chiara, compila il form che trovi qui sotto per contattarmi e capire come possiamo analizzare il tuo caso specifico.

Aiutarti ad realizzare il sogno di avere la casa che desideri per me sarà un vero piacere.

Commenti

commenti

14 Comments
  • Luca consolini
    Posted at 10:35h, 19 febbraio Rispondi

    Salve ho fatto la proposta di acquisto di un terreno agricolo con piano casa sul quale abbiamo presentato il progetto , approvato dal comune e dalla sovraintendenza, volevo sapere se glio oneri di costruzione sono dovuti e se devo pagare il 19% di imposta di registro. Ovviamente al momento stiamo aspettando l’inizio lavori e solo dopo che inizieranno i lavori ed ci sarà l’accatastamento del nuovo immobile , staccato dal fabbricato iniziale che per me sarà abitazione.
    Spero di essere stato chiaro eventualmente ci possiamo sentire in privato.

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 13:45h, 19 febbraio Rispondi

      Salve Luca.
      Lo sgravio degli oneri di urbanizzazione sono dovuti solo per la prima casa del proprietario o dei suoi familiari, il quale dovrà mantenerne la residenza per 42 mesi. Se decide di vendere il terreno col progetto approvato, il nuovo proprietario dovrà pagare tutti gli oneri previsti.
      Per quanto riguarda l’imposta di registro e catastali, se l’immobile viene acquistato in corso di costruzione (categoria F3) l’imposta è del 2%, con un minimo di 1000 €, se invece è seconda casa si paga il 9%.
      Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
      A presto.
      Paolo

  • Massmio Favretto
    Posted at 17:26h, 21 febbraio Rispondi

    Buongiorno, mio suocero ha un terreno agricolo di circa 1000 mq che è disposto a cedermi. Lui ha un’abitazione di circa 480 metri cubi, edificata 30 anni fa. Approfittando della possibilità offerta dal paino casa, vorrei che presentasse un progetto per la costruzione di una nuova abitazione ed una volta approvato acquisterei il terreno. Nel caso lo cointestassi a me e mia moglie, sarebbero dovuti gli oneri di urbanizzazione? Grazie.

  • Massmio Favretto
    Posted at 17:28h, 21 febbraio Rispondi

    Scusandomi per gli errori di ortografia volevo chiedere quali sono gli oneri comunali da pagare, e se ne deve fare carico chi presenta il progetto o chi poi andrà a costruire.
    Grazie

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 08:12h, 22 febbraio Rispondi

      Buongiorno Massimo.
      I presupposti per godere dei vantaggi Piano Casa ci sono, è importante che lei e la moglie manteniate la residenza nella nuova abitazione per 42 mesi.
      Gli oneri dipendono dalla dimensione della casa e da Comune a Comune: orientativamente, se devo costruire 400 mc, i costi possono aggirarsi intorno ai 6-7000 € che dovrebbe pagare il titolare della pratica. Nel vostro caso specifico gli oneri sono zero, visto che il bene verrebbe trasferito alla figlia del titolare (sempre fatti salvi i 42 mesi).
      Per quanto riguarda il trasferimento del bene, consiglio di effettuare una compravendita con progetto approvato e inizio lavori consegnato, accatastando la sola sagoma dell’edificio in categoria F/3 (bene in corso di costruzione). In questo modo acquisterebbe l’immobile con l’imposta al 2% invece che al 9%.

      Mi faccia sapere se ha altri dubbi.
      A presto.
      Paolo.
      info@studiogollo.com
      338/1298943

      • Massimo Favretto
        Posted at 08:28h, 22 febbraio Rispondi

        Buongiorno, i miei dubbi riguardano il fatto che il terreno venga venduto ad entrambi, anche in questo caso vale la regola prevista dal piano casa?
        Per quanto riguarda le modalità di cessione del terreno, la mia banca mi ha consigliato nel caso volessi ricorrere ad un mutuo SAL di farmi donare il terreno dopo l’approvazione del progetto. Se facessi una compravendita farebbe fede il valore della transazione (che terremmo basso per pagare meno tasse) e non quello deciso del perito.

        • Paolo Gollo geometra
          Posted at 08:56h, 22 febbraio Rispondi

          La prima cosa da fare è mandare il suo tecnico di fiducia in comune per definire l’iter. Se l’Ufficio Tecnico chiede venga intestata la pratica solo alla moglie, questo non vieta, ad inizio lavori depositato, di intestare la nuova casa ad entrambi. In una mia pratica simile è passata così.
          Lasci stare le donazioni, portano solo rogne, le consiglio di effettuare una compravendita, dove paga il 2% (con un minimo di 1000€) + il notaio (dai 1300 ai 1500€).
          Prima di fare l’atto, le consiglio di far fare una fattura dall’impresa al suocero, in modo da certificare l’inizio lavori.
          Es:
          Valore del terreno: 50.000
          Valore cantiere: 10.000
          Totale 60.000 x 2% = 1.200,00 €

          Altra cosa importante:
          Entro giugno, dopo l’approvazione del progetto, faccia fare al suocero una perizia di rivalutazione del terreno (da destinazione agricola ad edificabile) in modo da pagare solo 8% del valore come imposte. Si consigli con chi gestisce la contabilità del suocero.
          So che la donazione fa gola, ma ci sono più problemi che vantaggi.

          A disposizione.
          Paolo

  • Massimo Favretto
    Posted at 09:20h, 22 febbraio Rispondi

    Grazie delle cortesi risposte.
    Buona giornata

    • Massimo Favretto
      Posted at 10:58h, 22 febbraio Rispondi

      Mi scusi, ma avrei un’ulteriore domanda. Perché c’è da pagare (da parte di mio suocero) un’imposta? Credevo che per un terreno agricolo di proprietà da più di 5 anni non fosse necessario.
      Grazie

  • Massimo Favretto
    Posted at 11:13h, 22 febbraio Rispondi

    Mi pare di capire che i passi che mi consiglia di seguire siano in successione:
    – Presentazione progetto e attesa relativi permessi
    – Progetto approvato alla mano incarico ad una azienda che rilasci fattura per inizio lavori (il valore del terreno lo decido io?)
    – Perizia di rivalutazione del terreno (da destinazione agricola ad edificabile) da fare prima della compravendita
    – Fattura alla mano atto di compravendita dal notaio
    Grazie e scusi per l’insistenza

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 12:22h, 22 febbraio Rispondi

      Le confermo che, essendoci un cambio di destinazione d’uso, quel maggior valore entra nella dichiarazione dei redditi. Sicuramente il suo tecnico ne è a conoscenza, in caso contatti il notaio o il commercialista/ass. di categoria del suocero.
      Attenzione, però: la perizia valuta l’immobile al 1 gennaio dell’anno in corso, quindi, per essere certo al 100%, è il caso di fare l’atto di compravendita l’anno prossimo. Perchè al 1 gennaio il terreno era ancora agricolo senza la presentazione di nessun ‘progetto. Se non deve fare una speculazione edilizia ma deve tenerlo per se, i tempi ci stanno tutti e non perde molto tempo.

      La scaletta è questa:
      – Progetto approvato;
      – rivalutazione con perizia;
      – fattura per l’inizio lavori;
      – Atto notarile.

      Si confronti con un notaio di fiducia, queste operazioni vanno programmate dall’inizio alla fine.
      Buona giornata.

  • Massimo Favretto
    Posted at 13:22h, 22 febbraio Rispondi

    Grazie ancora. Buona giornata.

  • Mattia
    Posted at 18:19h, 11 marzo Rispondi

    Buonasera,
    il mio futuro suocero ha un terreno agricolo adiacente alla sua abitazione finita nel 2007. La nostra idea era quella di fare una piccola casetta. Il geometra dell’ufficio tecnico mi ha confermato che si può realizzare un nuovo edificio su zona agricola, seguendo le regole che seguono:

    -20% dell’edificio esistente oppure 150mc per un massimo di calcolo di 800mc. Mi spiego con un esempio:

    Casa di mio suocero è di 550 mc. Il 20% sono 110 mc. Avrei quindi diritto a 150mc più la differenza che rimane per arrivare a 800mc che mancano da casa di mio suocere (ovvero 800-550= 250), Quindi un totale di 150 + 250 = 400 mc.

    Potrebbe per cortesia confermare quanto segue.

    Grazie mille

    Cordiali saluti

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 14:22h, 12 marzo Rispondi

      Salve Mattia.
      La sua sintesi è corretta!
      Avendo 550 mc, comunque, può aggiungere un ulteriore 10% per impianti con fonti di energia rinnovabili (obbligatori per le nuove costruzioni).

      Quindi 550 mc + 30% = 715 mc + 250 mc (rimanenza degli 800 mc) = 965 mc

      Se ha bisogno di altre informazioni resto a disposizione.
      A presto.
      Paolo.

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