Piano Casa Veneto: mini-guida e 4 esempi

Il Piano Casa Veneto è una Legge Regionale è la risposta alla crisi del settore immobiliare e  se c’è una Regione in Italia che ha  maggiormente usufruito del Piano Casa è proprio il Veneto.

Senza questa legge avrei dovuto rinunciare per molto tempo al piacere della progettazione, ma oltre a sostenere professionisti e imprese, ha soprattutto permesso a tante famiglie, o aspiranti tali, di costruirsi il proprio futuro attraverso possibilità che prima non avevano.

Per capirci, il Piano Casa ha trasformato terreni utilizzabili solo come giardino, o come orto, in terreni edificabili.

Se resti con me ti spiego come.

Il Piano Casa nasce dal Governo Berlusconi del 2009 per rispondere alla crisi del settore edilizio, mercato tutt’ora in forte difficoltà. Anche se di ispirazione nazionale, la legislazione “operativa” viene svolta a livello regionale. In Veneto, infatti, il Piano Casa fa capo alla L.R. 14 del 2009.

A cosa serve il Piano Casa?

Aiutare le nostre imprese in difficoltà non è il solo obiettivo di questa legge. Le finalità principali le possiamo riassumere in 5 punti:

  1. Sostenere il settore edilizio;
  2. Migliorare la qualità abitativa;
  3. Adeguare sismicamente le strutture;
  4. Agevolare la demolizione e ricostruzione di edifici in aree pericolose;
  5. Incentivare lo smaltimento amianto;

In sostanza, possiamo dire che il legislatore vuole sostenere un settore in forte crisi, come l’edilizia, privilegiando la qualità e la sostenibilità degli edifici e lo fa concedendo nuova cubatura, eventualmente da aggiungere a quella esistente.

Chi può usufruirne?

La condizione per costruire nuova cubatura con il Piano Casa Veneto è quella di avere un fabbricato esistente, in possesso dal 31 ottobre 2013, anche se si tratta di un progetto presentato. Hai capito bene! Anche se hai solo presentato un progetto di una nuova casa, entro il 31 ottobre, hai diritto all’applicazione di questo bonus volumetrico.

ATTENZIONE:
Il fabbricato non deve avere abusi edilizi, l’area non deve esistere su un terreno con un vincolo di inedificabilità e il Piano Casa Veneto può essere utilizzato per una solo volta, fino all’esaurimento del “bonus”.

Piano Casa Veneto

Quali sono i vantaggi per la prima casa?

Se l’immobile oggetto di ampliamento è utilizzato per la prima casa del richiedente, i vantaggi sono incredibili, ecco perché facciamo una piccola premessa sulla definizione di “Prima Casa di Abitazione”.

La definizione di Prima casa di abitazione ha come riferimento la L.R. n° 26 del 2009, che le identifica come:
“le unità immobiliari in proprietà, usufrutto o altro diritto reale in cui l’avente titolo, o i suoi familiari, risiedano oppure si obblighino a stabilire la residenza ed a mantenerla almeno per i quarantotto mesi successivi al rilascio del certificato di agibilità”.


Ecco che le possibilità di rientrare in questa categoria sono molto ampie…

Oltre a nuovo volume, il Piano Casa Veneto ci regala dei “ Bonus” da applicare alla prima casa, che incidono sensibilmente sulle nostre tasche.

1 – Non si pagano costi di costruzione al Comune (oneri di urbanizzazione), eccetto i diritti di segreteria;

2 – Si possono derogare le distanze dai confini (anche se lo sconsiglio, perché se limita il diritto di costruire del confinante potresti passare dei guai);

3 – Non è obbligatorio costruire il garage interno e/o coperto (basta lo spazio esterno definito dalla L. Tognoli).

Niente male davvero…

Come funziona il Piano Casa Veneto?

Per facilitarti la comprensione ho voluto individuare 4 casi concreti, forse i più frequenti, lasciando eventuali sfumature in richieste specifiche che puoi fare qui.

Partiamo dal concetto principale: quanto posso ampliare col Piano Casa Veneto? Nell’immagine che trovi qui sotto, che è un’estratto dell’infografica che puoi trovare qui, cerco di schematizzare gli aspetti fondamentali.

Piano-Casa-come-si-calcola

Caso n° 1 – ampliamento in aderenza e/o sopraelevazione

Nel caso dovessimo ampliare questo fabbricato esistente (o un progetto già presentato e da costruire) il Piano Casa Veneto ci da del volume gratuito che è così suddiviso:

a) + 20%, (con un minimo di 150 mc, quindi circa 50 mq, per le prime case). Questo valore viene applicato per ogni unità immobiliare con un ingresso autonomo, quindi per bifamiliari, case a schiera e appartamenti disposti su due piani.

A questo valore iniziale è possibile aggiungere ad un altro…

b) +10% se utilizziamo impianti, con un minimo di 3 Kw di potenza, che utilizzano fonti rinnovabili, quindi fotovoltaico, solare termico, ma anche eolico o, in un uso più frequente nelle famiglie, le stufe o caldaie a pellet o a legna, anche se già installati;

c) + 5% se interveniamo sulla struttura per migliorare le prestazioni antisismiche;

d) +10% se dobbiamo smaltire pannelli contenenti amianto;

e) + 15% se portiamo edificio esistente  e di ampliamento in classe energetica B;

Facciamo un esempio:

Ho una casa di 600 mc (tralasciamo il metodo di calcolo, ogni comune ha il suo):

Posso ampliare di 120 mc (20% di 600 – punto a)

Aggiungerne altri 60 mc (punto b) + 30 mc (punto c) + 60 mc (punto d) + 90 mc (punto e).

Totale 360 mc di ampliamento, quindi circa 130 mq.

Piano-Casa-ampliamento-in-aderenza

Caso n° 2 – ampliamento staccato

Il senso del Piano Casa Veneto sta tutto in quei calcoli, ma il bello deve ancora venire e lo vediamo proprio col caso n° 2.

Il volume che abbiamo scelto di ampliare in aderenza o in sopraelevazione possiamo addirittura spostarlo in un corpo separato, badate bene, fino ad una distanza di 200 m tra i due lotti di pertinenza che verranno generati.

Questo nuovo volume possiamo gestirlo in massima autonomia, quindi non solo creare una nuova abitazione per noi, ma possiamo anche venderla.

Sei d’accordo se diciamo che col Piano Casa possiamo avere un terreno edificabile?

Piano-Casa-Veneto--ampliamento-staccato

ATTENZIONE
I volumi che vengono spostati, devono atterrare su un terreno di proprietà in possesso dal 31 ottobre 2013 e non deve avere una destinazione urbanistica diversa dal lotto dal quale è partito. Quindi, se la casa che voglio ampliare è in zona residenziale non può essere ampliata in zona agricola e viceversa.

Piano-Casa-ampliamento-staccato-deroghe

Caso n° 3 – zona agricola

Ora passiamo al caso che coinvolge la zona agricola, e qui le cose cambiamo.

Con la presenza di un fabbricato in zona agricola, la Legge Regionale (prima con la LR 11/’04 e anche adesso con il Piano Casa) consente la possibilità ampliamento fino a 800 mc, a prescindere dalla dimensione originale e dai requisiti del proprietario.

In alternativa alla ristrutturazione o all’ampliamento ampliamento fino ad 800 mc, però, per costruire una nuova abitazione devi essere un agricoltore con determinati requisiti, che ti permettono di realizzare del nuovo volume solo se è a servizio dell’azienda agricola.

Dopo queste premesse, come ci si comporta col Piano Casa Veneto in zona agricola?

A differenza delle zone edificabili, il volume da ampliare non viene calcolato sul fabbricato esistente ma sulla cubatura massima assentibile.

Cioè?

Significa che il volume esistente per ampliare la casa in zona agricola si calcola non sul reale volume ma sugli 800 mc di ampliamento concedibili (che puoi realizzare anche senza Piano Casa Veneto).

Piano-casa-Veneto-Zona-agricola

ATTENZIONE:
Alcuni Comuni, come quello di Chioggia, hanno di fatto bloccato la possibilità di ampliare tutte le abitazioni che non sono funzionali all’azienda agricola, inibendo, di fatto, una bella fetta  di cubatura concepibile col piano casa.

Facciamo due conti che ci capiamo.

Se abbiamo una casa da 600 mc, il calcolo del volume regalato del piano casa si calcola non sui 600 mc ma sugli 800 mc.

Il conteggio parziale lo faccio fare a voi (20%+10%+5%…), se guardiamo il totale, a parità di cubatura di partenza, in zona residenziale se ho 600 mc posso ampliare separatamente fino a 390 mc, se si è in zona agricola si può arrivare fino a 480 mc (160 mc+80 mc +40 mc + 80 mc + 120 mc), quindi circa 160 mq di casa NUOVA!

Forte , no? Aspettate di vedere il 4° caso!

Caso n° 4 – demolizione e ricostruzione

Se possiedo un fabbricato esistente, magari fatiscente, non solo posso demolirlo e ricostruirlo, ma posso anche creare un nuovo volume staccato, fino all’80% in più rispetto al volume esistente (+70% se costruisci in classe A, +80% se costruisci con tecniche sostenibili).

Puoi, quindi, quasi raddoppiare il volume della casa, accorpando tutto o facendo due volumi NUOVI! Ecco alcuni casi di esempio.

Piano-Casa-Demolizione-e-ricostruzione

Non voglio entrare nell’aspetto tecnico del calcolo, altrimenti ti viene il mal di testa, ma, come avrai capito, le possibilità sono veramente infinite.

La cosa straordinaria è che gli interventi di ristrutturazione e di demolizione e ricostruzione (Vedi FAQ n° 40 dell’ENEA), sono detraibili fino ad un certo importo. Ecco che al risparmio si sommano anche ulteriori vantaggi fiscali.

Se non rientri nei 4 casi di esempio che ho sviluppato, il Piano Casa offre tantissimi vantaggi anche per chi abita in una casa a schiera o in un condominio.

ATTENZIONE
Il Piano Casa Veneto scade il 31 dicembre 2018,
quindi hai tutto il tempo per presentare un progetto entro quella data, salvo proroghe, ovviamente.

Mi rendo conto che abbiamo parlato di parecchi numeri. Se la cosa non ti è stata chiara, compila il form che trovi qui sotto per contattarmi e capire come possiamo analizzare il tuo caso specifico.

Aiutarti ad realizzare il sogno di avere la casa che desideri per me sarà un vero piacere.

Commenti

commenti

79 Comments
  • Luca consolini
    Posted at 10:35h, 19 febbraio Rispondi

    Salve ho fatto la proposta di acquisto di un terreno agricolo con piano casa sul quale abbiamo presentato il progetto , approvato dal comune e dalla sovraintendenza, volevo sapere se glio oneri di costruzione sono dovuti e se devo pagare il 19% di imposta di registro. Ovviamente al momento stiamo aspettando l’inizio lavori e solo dopo che inizieranno i lavori ed ci sarà l’accatastamento del nuovo immobile , staccato dal fabbricato iniziale che per me sarà abitazione.
    Spero di essere stato chiaro eventualmente ci possiamo sentire in privato.

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 13:45h, 19 febbraio Rispondi

      Salve Luca.
      Lo sgravio degli oneri di urbanizzazione sono dovuti solo per la prima casa del proprietario o dei suoi familiari, il quale dovrà mantenerne la residenza per 42 mesi. Se decide di vendere il terreno col progetto approvato, il nuovo proprietario dovrà pagare tutti gli oneri previsti.
      Per quanto riguarda l’imposta di registro e catastali, se l’immobile viene acquistato in corso di costruzione (categoria F3) l’imposta è del 2%, con un minimo di 1000 €, se invece è seconda casa si paga il 9%.
      Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
      A presto.
      Paolo

  • Massmio Favretto
    Posted at 17:26h, 21 febbraio Rispondi

    Buongiorno, mio suocero ha un terreno agricolo di circa 1000 mq che è disposto a cedermi. Lui ha un’abitazione di circa 480 metri cubi, edificata 30 anni fa. Approfittando della possibilità offerta dal paino casa, vorrei che presentasse un progetto per la costruzione di una nuova abitazione ed una volta approvato acquisterei il terreno. Nel caso lo cointestassi a me e mia moglie, sarebbero dovuti gli oneri di urbanizzazione? Grazie.

  • Massmio Favretto
    Posted at 17:28h, 21 febbraio Rispondi

    Scusandomi per gli errori di ortografia volevo chiedere quali sono gli oneri comunali da pagare, e se ne deve fare carico chi presenta il progetto o chi poi andrà a costruire.
    Grazie

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 08:12h, 22 febbraio Rispondi

      Buongiorno Massimo.
      I presupposti per godere dei vantaggi Piano Casa ci sono, è importante che lei e la moglie manteniate la residenza nella nuova abitazione per 42 mesi.
      Gli oneri dipendono dalla dimensione della casa e da Comune a Comune: orientativamente, se devo costruire 400 mc, i costi possono aggirarsi intorno ai 6-7000 € che dovrebbe pagare il titolare della pratica. Nel vostro caso specifico gli oneri sono zero, visto che il bene verrebbe trasferito alla figlia del titolare (sempre fatti salvi i 42 mesi).
      Per quanto riguarda il trasferimento del bene, consiglio di effettuare una compravendita con progetto approvato e inizio lavori consegnato, accatastando la sola sagoma dell’edificio in categoria F/3 (bene in corso di costruzione). In questo modo acquisterebbe l’immobile con l’imposta al 2% invece che al 9%.

      Mi faccia sapere se ha altri dubbi.
      A presto.
      Paolo.
      info@studiogollo.com
      338/1298943

      • Massimo Favretto
        Posted at 08:28h, 22 febbraio Rispondi

        Buongiorno, i miei dubbi riguardano il fatto che il terreno venga venduto ad entrambi, anche in questo caso vale la regola prevista dal piano casa?
        Per quanto riguarda le modalità di cessione del terreno, la mia banca mi ha consigliato nel caso volessi ricorrere ad un mutuo SAL di farmi donare il terreno dopo l’approvazione del progetto. Se facessi una compravendita farebbe fede il valore della transazione (che terremmo basso per pagare meno tasse) e non quello deciso del perito.

        • Paolo Gollo geometra
          Posted at 08:56h, 22 febbraio Rispondi

          La prima cosa da fare è mandare il suo tecnico di fiducia in comune per definire l’iter. Se l’Ufficio Tecnico chiede venga intestata la pratica solo alla moglie, questo non vieta, ad inizio lavori depositato, di intestare la nuova casa ad entrambi. In una mia pratica simile è passata così.
          Lasci stare le donazioni, portano solo rogne, le consiglio di effettuare una compravendita, dove paga il 2% (con un minimo di 1000€) + il notaio (dai 1300 ai 1500€).
          Prima di fare l’atto, le consiglio di far fare una fattura dall’impresa al suocero, in modo da certificare l’inizio lavori.
          Es:
          Valore del terreno: 50.000
          Valore cantiere: 10.000
          Totale 60.000 x 2% = 1.200,00 €

          Altra cosa importante:
          Entro giugno, dopo l’approvazione del progetto, faccia fare al suocero una perizia di rivalutazione del terreno (da destinazione agricola ad edificabile) in modo da pagare solo 8% del valore come imposte. Si consigli con chi gestisce la contabilità del suocero.
          So che la donazione fa gola, ma ci sono più problemi che vantaggi.

          A disposizione.
          Paolo

  • Massimo Favretto
    Posted at 09:20h, 22 febbraio Rispondi

    Grazie delle cortesi risposte.
    Buona giornata

    • Massimo Favretto
      Posted at 10:58h, 22 febbraio Rispondi

      Mi scusi, ma avrei un’ulteriore domanda. Perché c’è da pagare (da parte di mio suocero) un’imposta? Credevo che per un terreno agricolo di proprietà da più di 5 anni non fosse necessario.
      Grazie

  • Massimo Favretto
    Posted at 11:13h, 22 febbraio Rispondi

    Mi pare di capire che i passi che mi consiglia di seguire siano in successione:
    – Presentazione progetto e attesa relativi permessi
    – Progetto approvato alla mano incarico ad una azienda che rilasci fattura per inizio lavori (il valore del terreno lo decido io?)
    – Perizia di rivalutazione del terreno (da destinazione agricola ad edificabile) da fare prima della compravendita
    – Fattura alla mano atto di compravendita dal notaio
    Grazie e scusi per l’insistenza

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 12:22h, 22 febbraio Rispondi

      Le confermo che, essendoci un cambio di destinazione d’uso, quel maggior valore entra nella dichiarazione dei redditi. Sicuramente il suo tecnico ne è a conoscenza, in caso contatti il notaio o il commercialista/ass. di categoria del suocero.
      Attenzione, però: la perizia valuta l’immobile al 1 gennaio dell’anno in corso, quindi, per essere certo al 100%, è il caso di fare l’atto di compravendita l’anno prossimo. Perchè al 1 gennaio il terreno era ancora agricolo senza la presentazione di nessun ‘progetto. Se non deve fare una speculazione edilizia ma deve tenerlo per se, i tempi ci stanno tutti e non perde molto tempo.

      La scaletta è questa:
      – Progetto approvato;
      – rivalutazione con perizia;
      – fattura per l’inizio lavori;
      – Atto notarile.

      Si confronti con un notaio di fiducia, queste operazioni vanno programmate dall’inizio alla fine.
      Buona giornata.

  • Massimo Favretto
    Posted at 13:22h, 22 febbraio Rispondi

    Grazie ancora. Buona giornata.

  • Mattia
    Posted at 18:19h, 11 marzo Rispondi

    Buonasera,
    il mio futuro suocero ha un terreno agricolo adiacente alla sua abitazione finita nel 2007. La nostra idea era quella di fare una piccola casetta. Il geometra dell’ufficio tecnico mi ha confermato che si può realizzare un nuovo edificio su zona agricola, seguendo le regole che seguono:

    -20% dell’edificio esistente oppure 150mc per un massimo di calcolo di 800mc. Mi spiego con un esempio:

    Casa di mio suocero è di 550 mc. Il 20% sono 110 mc. Avrei quindi diritto a 150mc più la differenza che rimane per arrivare a 800mc che mancano da casa di mio suocere (ovvero 800-550= 250), Quindi un totale di 150 + 250 = 400 mc.

    Potrebbe per cortesia confermare quanto segue.

    Grazie mille

    Cordiali saluti

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 14:22h, 12 marzo Rispondi

      Salve Mattia.
      La sua sintesi è corretta!
      Avendo 550 mc, comunque, può aggiungere un ulteriore 10% per impianti con fonti di energia rinnovabili (obbligatori per le nuove costruzioni).

      Quindi 550 mc + 30% = 715 mc + 250 mc (rimanenza degli 800 mc) = 965 mc

      Se ha bisogno di altre informazioni resto a disposizione.
      A presto.
      Paolo.

  • Marco Testi
    Posted at 14:24h, 30 marzo Rispondi

    Salve Paolo,

    ho un’abitazione regolarmente concessionata negli anni 80 e vorrei utilizzare il piano casa per effettuare un ampliamento. L’ampliamento tuttavia consisterebbe in una parziale demolizione del fabbricato originale: in pratica tengo in piedi mezza casa e mezza la demolisco per ampliarla. Qui entrano in gioco i bonus del PC: di base utilizzerò l’ art.2 (+20%) e l’ art.2 comma 5 (+10%) ma, essendo l’intento finale quello di portare l’intero fabbricato (originale+demolito e ricostruito) in classe B, vorrei accedere anche al art.2bis (+15%).
    Il tecnico comunale, decisamente confuso sulla questione, mi risponde che il +15% lo posso calcolare solamente sulla porzione di fabbricato che lascio in piedi e non su tutto il fabbricato esistente.

    E’ corretto?

    ringraziandoLa anticipatamente per il suo utile parere

    porgo Distinti Saluti

    Marco

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 20:21h, 30 marzo Rispondi

      Salve Marco.
      Secondo me il +15% deve essere calcolato sull’intero volume esistente.
      C’è da dire di più: il Piano Casa premia la demolizione e ricostruzione:

      Art. 3 – Interventi per favorire il rinnovamento del patrimonio edilizio esistente.
      comma 2. Gli interventi di cui al comma 1 finalizzati al perseguimento degli attuali standard qualitativi architettonici, energetici, tecnologici e di sicurezza, sono consentiti in deroga alle previsioni dei regolamenti comunali e degli strumenti urbanistici e territoriali, comunali, provinciali e regionali, ivi compresi i piani ambientali dei parchi regionali. La demolizione e ricostruzione, purché gli edifici siano situati in zona territoriale omogenea propria, può avvenire anche parzialmente e può prevedere incrementi del volume o della superficie:

      a) fino al 70 per cento, qualora per la ricostruzione vengano utilizzate tecniche costruttive che portino la prestazione energetica dell’edificio, come definita dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 “Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia” e dal decreto del Presidente della Repubblica 2 aprile 2009, n. 59 “Regolamento di attuazione dell’articolo 4, comma 1, lettere a) e b), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, concernente attuazione della direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia” e successive modificazioni, alla corrispondente classe A;

      b) fino all’80 per cento, qualora l’intervento comporti l’utilizzo delle tecniche costruttive di cui alla legge regionale 9 marzo 2007, n. 4 “Iniziative ed interventi regionali a favore dell’edilizia sostenibile”. A tali fini la Giunta regionale integra le linee guida di cui all’articolo 2 della legge regionale 9 marzo 2007, n. 4 , prevedendo la graduazione della volumetria assentibile in ampliamento in funzione della qualità ambientale ed energetica dell’intervento.

      Dalla Circolare della Regione: https://bur.regione.veneto.it/BurvServices/Pubblica/DettaglioCircolare.aspx?id=286026

      L’intervento di demolizione di cui al comma 2 può anche essere parziale e quindi riguardare solamente una parte dell’intero edificio. Ne consegue che, in tale ipotesi, l’ampliamento ammesso in fase di ricostruzione, sarà calcolato sulla sola parte demolita con riferimento alle percentuali fissate dalle lettere a) e b) , a seconda della tipologia dell’intervento che sono all’evidenza in alternativa fra loro.

      Quindi, secondo me, non solo è ammissibile il 15% di tutto il fabbricato, ma il calcolo andrebbe rivisto conteggiano al 70% la parte demolita.

      A disposizione.
      Paolo
      338/1298943

  • Giovanna
    Posted at 05:45h, 24 aprile Rispondi

    Buongiorno Sig. Paolo,
    chiedo cortesemente una sua delucidazione. Possiedo la casa dove abito dal 2002 e vorrei effettuare un ampliamento con il Piano Casa. Per rispettare i confini e sfruttare al meglio la cubatura possibile, la nuova costruzione collegata all’attuale casa si svilupperebbe anche su di un terreno residenziale, a confine, acquistato dopo il 31/10/2013. Ritiene fattibile tale progetto?

    Ringraziando anticipatamente porgo i miei saluti.

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 06:46h, 24 aprile Rispondi

      Buongiorno Giovanna.
      Ci sono due variabili che incidono sulla fattibilità dell’ampliamento:
      1 – il terreno su cui sorge la casa e il terreno di ampliamento devo avere la stessa destinazione (agricolo-agricolo, residenziale-residenziale), cioè ZTO omogenea;
      2 – li immobili devono essere in possesso del richiedente prima del 31/10/2013.

      Nello specifico, Il comma 2 dell’articolo 2 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, recita:

      “2. L’ampliamento di cui al comma 1 può essere realizzato in aderenza, utilizzando un corpo edilizio già esistente ovvero con la costruzione di un corpo edilizio separato. Il corpo edilizio separato, esistente o di nuova costruzione, deve trovarsi sullo stesso lotto di pertinenza dell’edificio che genera l’ampliamento o su un lotto confinante; l’ampliamento può essere, altresì, realizzato su un altro lotto, purché lo stesso si trovi a non più di 200 metri, misurabili in linea d’aria, rispetto al lotto di pertinenza dell’edificio che genera l’ampliamento e appartenga, già alla data del 31 ottobre 2013, al medesimo proprietario o al di lui coniuge o figlio.”.

      Per tornare alla sua domanda, purtroppo non può usare quel terreno per l’ampliamento Piano Casa.
      Ci potrebbe essere, però, un Piano B:
      Se dimostra che il fabbricato può essere ampliato in parte con la legge urbanistica e in parte col Piano Casa, si potrebbe proporre all’Ufficio Tecnico l’interpretazione secondo cui la porzione di ampliamento Piano Casa è presente nel lotto in possesso prima del 2013 e l’ampliamento sfruttando il Volume “urbanistico” del suo comune sul lotto acquistato dopo il 2013.

      Spero di essermi spiegato. In caso sono disponibile a valutare il caso specifico insieme a lei.
      Mi contatti pure al 338/1298943.
      A presto.
      Paolo

      • Giovanna
        Posted at 08:05h, 24 aprile Rispondi

        Grazie mille per la gentile e celere risposta.

  • Franco Canadese
    Posted at 08:24h, 12 maggio Rispondi

    Buongiorno Geom. Gollo,
    ho acquistato lo scorso anno (giugno 2016), un terreno agricolo confinante con l’abitazione dei miei genitori, mi pare di capire che non posso usufruire del piano casa per la realizzazione di un’abitazione sul mio terreno perché non è di mia proprietà da prima del 31/10/2013.
    Corretto?
    Non c’è possibilità di usufruirne in qualche altro modo?

    Grazie, buona giornata
    Franco

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 08:32h, 12 maggio Rispondi

      Buongiorno Franco.
      Purtroppo è corretto… Ci sono delle piccole scappatoie, ma dovrei entrare nel merito. Resta comunque non realizzabile un ampliamento staccato, ai sensi del Piano Casa, su un terreno entro i 200 m di proprietà oltre il 31/10/2013.
      A disposizione.
      Paolo

      • Franco
        Posted at 12:01h, 12 maggio Rispondi

        Grazie per la gentile risposta.
        Buona giornata

        Franco

  • Isacchini Federico
    Posted at 18:19h, 05 giugno Rispondi

    Possiedo una casa regolarmente costruita e ampliata con regolari progetti approvati. Una parte di questo edificio ricade in una fascia di rispetto idrico dovuto al passaggio di uno scolo quasi sempre a secco , e quando piove a dirotto per settimane la massima è di due lt minuto.
    Chiedo il permesso di ampliare una parte dell edificio oltre la fascia di rispetto “10 mt” utilizzando le concessioni y,piano casa, ma il tecnico del comune , non mi concede la possibilità di utilizzare la cubatura ,per parte di fabbricato ricadente entro la fascia di rispetto . Ora io vi chiedo se l’ interpretazione del tecnico comunale è corretta.

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 18:34h, 05 giugno Rispondi

      Salve Federico.
      Istintivamente mi verrebbe da dirle che il tecnico ha sbagliato, ma se quell’area è individuata come inedificabile credo ci siano poche possibilità per quel volume.
      L’unica soluzione è capire se l’area in questione ricade in un vincolo comunale o in un vincolo di altro tipo. Mi spiego. Immaginiamo di trovarci vicino ad un grosso canale dove il comune prevede un Vincolo di 30 m di inedificabilità. Il Piano Casa prevede la deroga ai vincoli comunali, di conseguenza la distanza da rispettare sarà di 10 m, cioè il Regio Decreto, quindi statale, che norma le distanze dai corsi d’acqua.
      Non saprei quale altro coniglio tirar fuori dal cilindro.

      A disposizione.
      Paolo

  • Samantha Marian
    Posted at 12:42h, 07 giugno Rispondi

    Egregio Geom. Paolo Gollo

    possiedo una porzione di Bifamiliare a Noventa di Piave (VE), dato che il soggiorno angolo cottura non è molto ampio pensavo di ampliare ai sensi del Nuovo Piano casa, sfruttando i metri quadri del garage adiacente alla stanza. Il garage si trova al piano terra.

    In prima istanza ho consultato il tecnico comunale che mi dice che se rinuncio al garage devo creare, ai sensi del Regolamento Comunale, un posto auto coperto sul mio scoperto privato di pertinenza. Questa fattispecie mi imporrebbe di rivolgermi ad un Notaio per sottoscrivere con il confinante una deroga alle distanze dato che la sua parete è finestrata e il mio posto auto avrebbe una copertura che si avvicina troppo al confine.

    Ho chiesto al tecnico se potevo sfruttare le deroghe dell’art. 2 ai regolamenti, applicando la legge Tognoli, in sconsiderazione del fatto che:

    – lo scoperto riuscirebbe tranquillamente ad ospitare 4 parcheggi

    – che si tratta di prima casa di abitazione

    – a me non interessa avere un posto auto coperto

    e mi ha risposto che non è possibile applicarla, perché la Tognoli non c’entra con le pertinenze, piuttosto con i carichi urbanistici e che l’art. 9 comma 4 non parla di posto auto e che fino ad ora in presenza di simili fattispecie questa opportunità loro non l’hanno mai concessa e concederla dipende da loro, non dal Piano Casa.

    A questo punto le chiedo cortesemente, ho capito male io e non posso fare altrimenti come imposto dal tecnico oppure c’è una congruenza tra le due Leggi che però loro non capiscono? Come si può spiegargliela?

    Grazie infinite per la disponibilità

    Cordiali saluti

    Samantha

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 13:15h, 07 giugno Rispondi

      Salve Samantha.
      Purtroppo il caso che mi sottopone è più frequente di quello che si pensa, molti tecnici hanno una visione personale del Piano Casa.
      Le posso confermare che in presenza dei requisiti indicati nel suo commento, lei può chiedere l’ampliamento (max 150 mc o 20% + bonus), ai sensi del Piano Casa, per la trasformazione del garage in zona giorno, purché abbia altezza minima 2,70, e può spostare in uno spazio scoperto, quale posto auto, ai sensi della Tognoli.
      Riguardo al fatto che “hanno sempre fatto così” è un’aggravante, anche se frequente in altri comuni.

      Restando a disposizione per ulteriori chiarimenti, intanto Le auguro un “in bocca al lupo”.
      Paolo
      338/1298943

  • Isacchini Federico
    Posted at 13:29h, 07 giugno Rispondi

    Il vincolo non è sicuramente comunale in quanto la mia casa come altre e stata costruita con regolare concessione edilizia ,peraltro rilasciata dallo stesso tecnico ,pochi anni fa . Comunque io non intendo ampliare la mia casa all’ interno della fascia dei 10 mt , vorrei smplicemente utilizzare la cubatura dell,intera casa compresa il volume che ricade nella fascia dei 10 mt come previsto dal piano casa .
    In alternativa le chiedo se possibile sempre col piano casa aquistare dal mio vicino cubatura che lui non intende utilizzare .pur avendone in eccesso .
    Grazie per le sue puntuali e competenti risposte . Federico

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 14:35h, 07 giugno Rispondi

      Se il vincolo di inedificabilità è dentro i 10 m rischia di fare poco.
      Per quanto riguarda il vicino, non è previsto l’uso del Piano Casa come credito edilizio, ma esiste il Credito Edilizio del Piano degli Interventi, in questo caso potresti acquistare solo la cubatura, ai sensi dell’art. 36 della LR 11/2004 (a prescindere dal Piano Casa).

      Mi faccia sapere se ha bisogno.
      Paolo.

  • Massimo Favretto
    Posted at 13:16h, 14 giugno Rispondi

    Buongiorno,
    sono di nuovo qui per chiederle un ulteriore consiglio.
    Vista l’edificabilità del terreno di mio suocero (fino a 560 metri cubi, misura fornita dal tecnico comunale) mio cognato ha chiesto la nostra disponibilità a costruire una bifamiliare.
    Lo spazio non è molto, ma un costruttore al quale ci siamo rivolti dice che con una “corretta gestione del sottotetto” si potrebbero ottenere delle buone metrature.
    Il problema è che lo stesso tecnico comunale sostiene che non è possibile ricorrere a questa soluzione in quanto il piano casa prevede la cessione da parte di mio suocero del terreno con progetto approvato ad un solo soggetto (per evitare possibili speculazioni edilizie).
    E’ corretto quanto affermato? E se non lo fosse, e realmente possibile ottenere un edificio con metrature accettabili con i metri cubi a disposizione?
    Grazie

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 07:03h, 15 giugno Rispondi

      Salve Massimo.
      Secondo me è possibile, non mi risulta ci siano delle limitazioni di questo tipo, eventualmente l’unica discriminante è relativa al pagamento degli oneri di urbanizzazione.
      560 mc, sembrano sufficienti per una bifamiliare, anche se dipende da come viene calcolato il volume, se netto o lordo, se compreso di vani scala, ecc.
      Buona giornata.
      Paolo

  • Massimo Favretto
    Posted at 08:07h, 15 giugno Rispondi

    Grazie della risposta.
    E’ possibile trovare un documento che chiarisca la possibilità di cedere il terreno ad entrambi i fratelli e gli eventuali oneri?
    Ho scritto alla regione ma non mi hanno risposto.
    E infine, chi mi deve dare l’indicazione sul netto o lordo dei metri cubi, lo stesso tecnico comunale?
    Buona giornata.

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 14:26h, 19 giugno Rispondi

      Nella circolare n. 1 del 13 novembre 2014, basta cercarla su google, nelle premesse è indicato il seguente paragrafo:
      “Ai fini di una corretta lettura delle disposizioni in esame, preme evidenziare che gli incrementi volumetrici realizzabili ai sensi
      del “piano casa” non sono autonomamente cedibili come crediti edilizi, ma ciò non impedisce che possano essere ceduti i
      manufatti ai quali tali incrementi danno origine.”
      Mi sembra abbastanza evidente la fattibilità.
      Sulle modalità di calcolo è sufficiente consultare l’Ufficio Tecnico o il suo tecnico di fiducia, che segue o seguirà il progetto (ovviamente se ne è ancora sprovvisto sono a disposizione 😉 ). Altra opzione è quella di dare un’occhiata alle Norme Tecniche, che trova on line sul sito del Comune.
      A presto, Paolo.

  • brusa boscolo
    Posted at 21:06h, 25 giugno Rispondi

    sono un cittadino de comune di chioggia che distsanze devo tenere dal confine verde pubblico con il mio nuovo progetto [ m.160 o m.5 ]

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 23:35h, 26 giugno Rispondi

      Salve Sig. Brusa Boscolo.
      Da quanto emerge dall’art. 9 della LR 14/’09, non si possono derogare le distanze dai parcheggi o dal verde pubblico, a meno che non ci siano disposizioni particolari (Piano di recupero, gradi di protezione dell’edificio particolare, ecc.).
      Se ho novità o riscontri alternativi Le faccio sapere al più presto.

      A presto.
      Paolo

  • Claudia
    Posted at 12:01h, 12 luglio Rispondi

    Buongiorno,
    io e la mia familglia stiamo per acquistare un immobile con due unità abitative che è da ristrutturare con ampliamento. La nuova costruzione, come da progetto presentato in comune, avrà sempre due unità abitative ma con sedime differente dalle originali e verrà aggiunta una parte commerciale (cambio di destinazione d’uso da residenziale a commerciale). E’ possibile acquistare come prima casa sia per me che per la mia famiglia (per avere l’imposta ridotta al momento dell’acquisto)?
    Nel caso non sia possibile quando posso renderla prima casa per sfruttare almeno l’iva al 4% per i lavori visto che effettivamente andremo a collocare lì le nostre prime case?
    Grazie
    Claudia

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 14:13h, 12 luglio Rispondi

      Buongiorno Claudia, grazie per il “mi piace” alla pagina Facebook.
      E’ possibile applicare le agevolazioni “prima casa” anche se si possiede già una prima casa, purché si venda il primo immobile entro un anno.
      Sulla guida dell’agenzia delle entrate, che trova qui, alla pagina 18 c’è scritto:
      “Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a
      condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.”
      In seguito i lavori manterranno l’IVA al 4%.
      A presto.
      Paolo

  • luca massagrande
    Posted at 11:18h, 21 luglio Rispondi

    Buon giorno,
    avrei due casi da sottoporre:
    1) In zona agricola su un terreno di proprietà dei miei genitori e di un’altra famiglia e insiste un’abitazione di circa 600 mc al piano primo dei miei genitori, mentre al piano terra per circa 380mc dell’altra famiglia (non parenti). Avrei disponibile un terreno adiacente dove volevo costruire e volevo capire se agli 800 mc come zona agricola devo detrarre solo quelli relativi ai miei genitori o anche gli altri visto che insistono su un terreno in comproprietà? Preciso che nessuno di noi è attivo in agricoltura.
    2) Su un terreno in comproprietà tra tre miei zii e mia mamma sorge una casa di circa 1200 mc la quale è intestata a 3 mie zii per circa 500 mc ciascuno (una è più piccola). Come nel caso precedente vorrei capire quanto potrei costruire, come nuova abitazione staccata, in zona agricola considerando di far iniziare la pratica a uno dei miei zii e poi subentrando io. Inoltre sullo stesso terreno sorge un deposito agricolo di circa 1600mc. Anche qui nessuno lavora in agricoltura ed il deposito è diventato garage però non vogliono abbatterlo.

    Grazie mille

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 14:29h, 21 luglio Rispondi

      Buongiorno Luca, vediamo insieme come possiamo inquadrare queste proprietà.
      1) Se le due abitazioni hanno ingresso autonomo, quindi l’accesso dall’esterno è indipendente, l’ampliamento fino ad ‘800 mc coinvolge l’intero fabbricato (se prima casa), ma l’ampliamento Piano Casa è riferito alle singole unità. Quindi, sia l’appartamento al piano terra sia quello al piano primo possono godere di un ampliamento, anche staccato, pari al 20% (+ bonus) di 800 mc (sempre se prima casa).
      2) Se la proprietà è cointestata tra tutti i comproprietari, è necessario presentare un progetto firmato da tutti, nel quale si può scegliere l’ampliamento del 20% (+ BONUS) dei 1200 mc, oppure, se esistono unità indipendenti, l’ampliamento del 20% di due unità (2 x 240 mc, cioè il 30% di 800).
      Per quanto riguarda il deposito, è possibile chiedere al Comune il cambio d’uso, ai sensi della L.R. 11/’04, con un accordo pubblico/privato (casomai spiego meglio al telefono), oppure si può demolire e accorpare ad altri volumi. Attenzione, però, se l’annesso aveva una destinazione agricola, quindi utilizzato per l’azienda agricola, non ci può essere una destinazione d’uso, se non attraverso la legge predetta.
      Immagino ci sia una certa complessità, in caso sono a disposizione per eventuali chiarimenti telefonici.
      A presto.
      Paolo
      338/1298943

  • luca massagrande
    Posted at 15:23h, 21 luglio Rispondi

    1) le abitazione hanno ingresso autonomo… quindi se capisco bene potrei edificare nel lotto staccato (800mc*20%) 160 mc+ (800-600) 200 mc = 360mc… iniziando i lavori a nome dei genitori e poi fare il passaggio durante i lavori in modo da ridurre le imposte…
    2) ogni zio ha una appartamento intestato a se stesso, uno ha ingresso indipendente e gli altri due in comune…

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 16:29h, 21 luglio Rispondi

      1) Esatto, Luca. Io farei 800 x 30%, se deve fare un ampliamento staccato un impianto da fonti rinnovabili da 3Kw lo deve fare di sicuro.
      2) Potrebbe procedere come il punto 1) (ovviamente se in zona agricola).

      A presto.
      Paolo

  • VERONICA MORANDINI
    Posted at 08:59h, 31 luglio Rispondi

    Salve, il mio dubbio riguarda il bonus +15% che si ottiene portando in classe B l’immobile che genera il piano casa. E’ applicabile anche ad una sola unità di un edificio costituito di quattro unità? Mi spiego meglio: il proprietario di una delle quattro unità che calcola l’ampliamento sulla sua proprietà, può avere il bonus del 15%portando in classe B SOLO la propria unità?
    Grazie

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 09:11h, 31 luglio Rispondi

      Salve Veronica, la classe B deve appartenere ad entrambi i volumi: quello che genera l’ampliamento ed il volume Piano Casa generato.
      Nel caso che mi segnala, se il volume Piano Casa viene generato da una porzione di quadrifamiliare, l’efficientamento energetico coinvolgerà solo la porzione oggetto di intervento + l’ampliamento.

      Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
      A presto.
      Paolo

  • David Benato
    Posted at 10:00h, 02 agosto Rispondi

    Buongiorno
    Lei indica che è possibile derogare la realizzazione di un posto auto coperto con il Piano casa, si riferisce anche alla contestuale creazione di una nuova unità? in queto caso quel’è l’articolo che me lo permette, mi sono scontrato già con 2 tecnici comunali ed entrambi sostengono che la L.R. 30/2016 all’art. 64 indica espressamente che si derora ai parametri urbanistici si superficie, volume, altezza e distanze, ma sono fatti salvi gli altri requisiti.
    Grazie

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 14:35h, 02 agosto Rispondi

      Salve David, questo è un problema abbastanza frequente e mi rendo conto non sia semplice discuterne con i tecnici. Io lo faccio quotidianamente, purtroppo.

      Venendo a noi, ci sono più fronti sui quali appoggiarsi:
      1) L’art. 18 della “Legge Ponte” n° 765 del 6 agosto 1967 ha inserito l’art. 41 sexies nella Legge Urbanistica n° 1150 del 17 agosto 1942, secondo il quale nelle nuove costruzioni, ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, devono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore a 1 mq ogni 20 mc. di costruzione. Tale rapporto è poi stato modificato dalla Legge Tognoli aumentando il rapporto a 1 mq. ogni 10 mc. di volume costruito inteso come s.n.p. x altezza.

      2) Estratto del Bur n. 111 del 20 novembre 2014 – Circolare n° 1 del 13/11/2014:
      Art. 6 Commi 1, 2, 3
      “Per quanto riguarda, in particolare, la dotazione di spazi di sosta di cui all’art. 41-sexies della L. 1150/1942, essa deve ritenersi dovuta esclusivamente se l’incremento volumetrico consentito permette la realizzazione di una superficie utilizzabile a quel fine secondo il parametro previsto dall’art. 2, comma 2, della L. 122/1989: in caso di mancato raggiungimento di tale superficie utile o in caso di impossibile realizzazione ( centro storico, indisponibilità di area, ecc) il Comune può richiederne la corrispondente monetizzazione se prevista dallo strumento urbanistico locale.”

      3) e) Nelle risposte alla richiesta di chiarimenti, presenti nel sito della Regione Veneto, precisamente nella n° 3, denominata “Applicazione concomitante benefici artt. 2 e 3”, il Legislatore comunica:
      “[…] infine, relativamente al rispetto delle norme regolamentari del Comune che impongono, per le nuove unità, due posti auto per ogni nuova unità, si evidenzia che le disposizioni del “Piano Casa”, in quanto norme di carattere straordinario, prevalgono sulle norme regolamentari degli enti locali e sulle norme tecniche dei piani contrastanti con esse. In altri termini la legge prevale non su tutte le disposizioni, bensì solo su quelle che contrastano con i contenuti della legge medesima con l’ovvia e logica conseguenza che le norme dei regolamenti e degli strumenti urbanistici non sono in contrasto con la legge continuano ad appllicarsi”

      Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
      A presto
      Paolo
      338/1298943

  • RENATA
    Posted at 12:52h, 02 agosto Rispondi

    Buongiorno, vorrei avere un suo parere se vi e’ la possibilita’ per me di utilizzare il piano casa, devo acquistare da mio zio un terreno agricolo in zona urbanistica a fianco c’e la casa di mia zia, avevamo pensato che lei chiedesse l’ampliamento sulla sua casa esistente per poi cedermelo, Mi sembra che cio’ non sia possibile se non ho capito male dai suoi post… visto che dobbiamo ancora andare dal notaio per il terreno cambierebbe qualcosa se fosse direttamente mia zia a intestarsi il terreno chiedere l’ampliamento e poi farmi una donazione?

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 22:47h, 03 agosto Rispondi

      Salve Renata.
      Per portare il volume di ampliamento separato, ai sensi del Piano Casa (art. 3), è indispensabile che la casa ed il terreno, dove deve “atterrare” la nuova cubatura, siano in possesso dei richiedenti prima del 31 ottobre 2013. Quindi, sia lei sia sua zia non potete portare nuovo volume su un terreno di nuovo acquisto.
      Sono a disposizione se ha bisogno di un approfondimento.
      A presto.
      Paolo
      338/1298943

  • Giovanna Allegra
    Posted at 08:50h, 19 agosto Rispondi

    Gentile Geometra,
    vorremmo ampliare la nostra prima casa chiudendo con un tetto il patio.
    Sfrutterei i 150mc di bonus per la prima casa perchè abbiamo già fatto un ampliamento nel 2010 usando parte del 20% del volume (andremmo a sottrarre i mc già concessi ai 150 mc e useremmo i rimanenti per il nuovo volume).
    In Comune mi dicono però che avrò oneri di urbanizzazione da pagare, ridotti del 60% ma non gratis. Mi dicono che i costi di costruzione sono gratuiti solo per le famiglie con un numero di figli pari o superiore a tre o se si usano fonti di energia rinnovabile con una potenza non inferiore a 3 kW.
    E’ così? Se così non fosse, potrebbe gentilmente citare l’articolo a cui fa riferimento Lei quando dice che non si pagano costi di costruzione al Comune?
    Grazie in anticipo,
    Giovanna

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 14:27h, 19 agosto Rispondi

      Salve Giovanna, è corretto quanto indicato dal Comune. Le ricordo, comunque, che basta una piccola stufa a pellet per raggiungere i 3kw richiesti.
      Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
      A presto.
      Paolo

  • Giovanna Allegra
    Posted at 14:55h, 19 agosto Rispondi

    Anche un caminetto a legna di quelli classici, senza vetro che chiude il fuoco, è considerato fonte di energia rinnovabile? Grazie davvero per la rapida risposta!

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 17:09h, 19 agosto Rispondi

      E’ un po’ tirato, Giovanna, ma se riusciamo a risalire ai dati tecnici è possibile…
      Le consiglio di contattare il fornitore o l’artigiano che lo ha realizzato.
      Un caro saluto.
      Paolo

  • Giovanna Allegra
    Posted at 05:33h, 23 agosto Rispondi

    Grazie ancora geometra Gollo, lei è un professionista raro per competenza e disponibilità.

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 12:26h, 23 agosto Rispondi

      Grazie Giovanna, è molto gentile.

  • Giovanna Allegra
    Posted at 15:03h, 24 agosto Rispondi

    Gentile Geometra, non riuscendo più a rintracciare l’artigiano che ha costruito il caminetto, mi chiedo se i 3 kW richiesti si possano raggiungere anche con un fotovoltaico in precedenza installato sul tetto della casa esistente (e quindi non sul nuovo volume di ampliamento), ma che sfrutteremmo per contribuire a scaldare il nuovo volume. Grazie in anticipo, Giovanna

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 09:58h, 25 agosto Rispondi

      Certo, visto che parliamo di ampliamento, è possibile.
      Buona giornata.

      Estratto art. 2 comma 5
      “La percentuale di cui al comma 1 è elevata di un ulteriore 10 per cento nel caso di utilizzo di tecnologie che prevedano l’uso di qualsiasi fonte di energia rinnovabile con una potenza non inferiore a 3 kW, ancorché già installati.”

  • Barizza Luigi
    Posted at 16:30h, 25 agosto Rispondi

    Buonasera Geom., volevo chiederLe una cosa di cui ho un dubbio.
    Ho un fabbricato residenziale unifamiliare degli anni 50 in un lotto molto piccolo, con distanze dai confini inferiori alle norme di legge. Questo fabbricato è stato condonato con Condono del 1985.
    Adesso volevo demolirlo e ricostruirlo avvalendomi del Piano Casa con un plus del 60%. Demolendolo devo rispettare le classiche distanze dai fabbricati e dai confini (10 m e 5 m) o posso tenere la sagoma attuale con distante inferiori condonate?
    Se devo rispettare le classiche distanze devo presentarlo come progetto di ristrutturazione? e posso avere un plus del 60%?
    Ringrazio anticipatamente.

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 23:27h, 25 agosto Rispondi

      Salve Luigi, come va?
      Col Piano Casa è possibile derogare le distanze dal confine (anche se non lo consiglio, vedi articolo), mentre non è possibile derogare, in caso di nuovo volume alle distanze di 10 m dai fabbricati.
      Se voglio demolire un fabbricato che dista meno di 10 m da un altro fabbricato posso ricostruirlo dov’era se gestito come ristrutturazione (la pratica meriterebbe più approfondimento), ma il nuovo volume in ampliamento deve sempre rispettare i 10 m.
      Spero di averle dato le informazioni che cercava e di essere stato sufficientemente chiaro.
      Se ha bisogno sono qua.
      A presto.
      Paolo

  • luca
    Posted at 12:37h, 30 agosto Rispondi

    se in area agricola il fabbricato principale è di circa 1180 mc quanto si può costruite in ampliamento staccato?

    grazie

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 12:56h, 30 agosto Rispondi

      Salve Luca.
      Se i 1180 sono interamente residenziali funziona esattamente con il calcolo previsto: 20% + Bonus. Se una parte è residenziale e un’altra è ad uso agricolo la base su cui calcolare l’ampliamento cambia, ma ho bisogno di qualche dato in più.
      Sono a disposizione per approfondire il quesito.
      A presto.
      Paolo

  • luca
    Posted at 12:57h, 30 agosto Rispondi

    un’altra cosa: quanto posso ampliare senza dover intervenire sull’immobile che genera l’ampliamento?

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 13:06h, 30 agosto Rispondi

      Si parte dal 20% + 10% se installa un impianto con potenza pari o superiore a 3kw che utilizzino fonti rinnovabili (se c’è una nuova costruzione è obbligatorio).Se l’impianto è già esistente, in teoria, non servirebbe installarlo. Quindi il 30%.
      Art. 2 comma 5:
      “La percentuale di cui al comma 1 è elevata di un ulteriore 10 per cento nel caso di utilizzo di tecnologie che prevedano l’uso di qualsiasi fonte di energia rinnovabile con una potenza non inferiore a 3 kW, ancorché già installati.”

      Paolo

  • luca
    Posted at 15:34h, 30 agosto Rispondi

    grazie per la veloce risposta.
    Un’ultima cosa, da quello che ho capito il piano casa va in deroga rispetto a quanto prescrive il comune nel PAT e PI. Ma se sulle NTA del PI si fa esplicito riferimento a come si deve costruire in zona agricola es.: pianta rettangolare e tetto a due falde, scuri in legno, rapporto tra lunghezza e larghezza in pianta > 1,5… si può costruire in maniera diversa? tipo tetto piano? o pianta non rettangolare? o si rischia di incorrere in future sanzioni?

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 22:08h, 30 agosto Rispondi

      Non mi risulta, Luca. Si fa sempre riferimento alla deroga degli strumenti urbanistici, mentre l’ornato non fa parte di questa disciplina.
      Per esempio, nell’art. 5 comma 2, troviamo:
      “Le strutture e gli impianti di cui al comma 1 sono realizzabili anche in zona agricola e sono sottoposte a denuncia di inizio attività (DIA) in deroga alle previsioni dei regolamenti comunali e degli strumenti urbanistici e territoriali fatto salvo quanto previsto dal decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 ” Quindi, si evince che un conto sono i regolamenti e un altro è l’architettura.
      A disposizione.
      Paolo

  • stefano
    Posted at 16:18h, 31 agosto Rispondi

    salve!

    io abito in zona agricola a rosà e posseggo un’abitazione reisdenziale che (incluse pertinenze) supera gli 800 mc assentibili. Posso usufruire del piano casa oppure il fatto avere già la cubatura assentibile costituisce un limite alla sua appicazione? saluti e grazie

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 16:41h, 31 agosto Rispondi

      Salve Stefano, lei può usufruire dei requisiti prima casa senza problemi. Invece di considerare come base del calcolo di ampliamento gli 800 mc, considererà la cubatura esistente.
      Es. Posseggo 920 mc e voglio fare un ampliamento staccato o in aderenza, calcolo: 920 mc + 20% Piano Casa + 10 % impianto da fonti rinnovabili, ecc.
      Le ricordo che se ci sono due unità immobiliari separate, con accesso indipendente, il massimo assentibile si considera su entrambi le unità (art. 3 bis comma 2).
      Se ha bisogno di altro non esiti a contattarmi.
      A presto.
      Paolo

  • Mauro
    Posted at 05:26h, 28 settembre Rispondi

    Buongiorno e grazie per il suo articolo. Ho un quesito da porle. I miei genitori vivono nella loro prima casa e hanno un terrazzo coperto di circa 60mq. Avrebbero intenzione di installare dei serramenti in modo da chiudere il terrazzo; questo comporterebbe un aumento della cubatura, possono usufruire del piano casa o di qualche altra agevolazione? Grazie, Mauro

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 06:21h, 28 settembre Rispondi

      Salve Mauro, sono contento l’articolo le sia piaciuto.
      Per quanto riguarda i suoi genitori, se abitano in una casa singola, bifamiliare o a schiera (in quest’ultimo caso ci sono dei distinguo), hanno diritto ad un ampliamento garantito di 150 mc, quindi non ci sono problemi. Se l’abitazione è situata in una unità a schiera centrale o, peggio ancora, i suoi genitori abitano in condominio, le cose si complicano. Mi faccia sapere nello specifico di quale tipologia di abitazione si tratta e posso essere più preciso.
      A presto.
      Paolo

      • Mauro
        Posted at 11:05h, 28 settembre Rispondi

        grazie per la celere risposta; l’abitazione è singola. Abbiamo provata a chiedere un po’ in giro e ci sono pareri discordanti; il comune dice che per loro è una manutenzione straordinaria, altri dicono che è una ristrutturazione, altri ancora dicono che aumentando la cubatura, viene meno la possibilità di usufruire degli sgravi fiscali. Vorrei quindi chiederle se ci fa un po’ di chiarezza, indicandoci qual’è il tipo di attività che correttamente inquadra l’installazione di serramenti in pvc sulla terrazza, e quali sono gli sgravi fiscali di cui si può usufruire; parlando di cifre, mediamente i preventivi si aggirano tutti sui 14000euro + iva…ma appunto vorremmo capire qual’è è la corretta aliquota da applicare e quali sono le detrazioni possibili….; la ringrazio fin d’ora, perchè veramente non troviamo nessuno che ci abbia dato una risposta chiara purtroppo…

        • Paolo Gollo geometra
          Posted at 14:28h, 28 settembre Rispondi

          Bene Mauro vediamo quali sono i punti da chiarire:
          1 – Posso ampliare? Sì, col Piano Casa avete 150 mc di volume minimo.
          2 – Posso detrarre? Sì. Di seguito la conferma da parte dell’Agenzia delle Entrate.

          http://bit.ly/2hy360s pag. 11
          RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
          Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare
          un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del
          tutto o in parte diverso dal precedente.
          Esempi di ristrutturazione edilizia:
          • demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente
          • modifica della facciata
          • realizzazione di una mansarda o di un balcone
          • trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda
          • ecc…

          3 – Quale aliquota devo usare?: 10%
          4 – Quanto posso detrarre? 50%
          5 – Quanti oneri di urbanizzazione pago? Zero, se aggiungete degli impianti da fonti rinnovabili.

          Se serve altro, chiami quando vuole.
          A presto.
          Paolo
          338/1298943

          • Mauro
            Posted at 14:15h, 29 settembre

            ok mi rimane solo un ultimo dubbio; se il lavoro di chiusura del terrazzo, comportasse un aumento di cubatura minore di 150mc, è un problema?
            grazie..fin troppo gentile..

          • Paolo Gollo geometra
            Posted at 15:22h, 29 settembre

            Nessun problema, Mauro, anzi…
            A presto.
            Paolo

  • costanza
    Posted at 16:59h, 28 settembre Rispondi

    Gentile Geom. Gollo, vorrei costruire un garage di fianco alla mia casa che si trova all’interno della fascia di rispetto del Po, in zona agricola (ma non sono imprenditrice agricola). Inoltre la posizione che avrei identificato è in ampliamento della mia casa ma in confine con un magazzino del mio vicino. Posso usufruire del Piano Casa?
    grazie

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 15:34h, 29 settembre Rispondi

      Salve Costanza.
      Col Piano Casa è possibile realizzarlo, a meno che la fascia non rappresenti un vincolo di inedificabilitá, in questo caso potrebbe essere escluso. Se invece parliamo della fascia di 150 m, non ci sono problemi; comunque dovrei vedere meglio le norme urbanistiche del suo territorio.
      Per quanto riguarda la qualifica di imprenditore agricolo, non c’é questo vincolo per gli ampliamenti residenziali e fino a 800 mc. Ci tengo a precisare che, secondo l’art. 44 della L.R. 11/2004 (quindi anche senza Piano Casa), tutti gli immobili residenziali in zona agricola possono essere ampliati fino a 800 mc, a prescindere dal mestiere che si fa.
      In caso di ampliamento, il nuovo volume deve rispettare la distanza di 10 m dagli altri edifici, oppure può essere realizzato in aderenza se il confinante ha edificato sul confine.
      Se vuole qualche altro dettaglio non esiti a chiamare.
      A disposizione.
      Paolo

  • Matteo
    Posted at 22:01h, 15 ottobre Rispondi

    Buonasera Geom. Gollo.
    Intanto complimenti per l’articolo di facile comprensione. Vorrei sottoporle la mia casistica per avere delle delucidazione in merito a dei punti e spero che possano essere d’aiuto anche ad altre persone.
    La madre della mia fidanzata ha un’abitazione propria con dietro un terreno agricolo sito a Torreglia (PD). E’ stato chiesto un parere preventivo al comune in merito alla possibilità di un ampliamento dell’edificio esistente mediante piano casa e ci è stato risposto che c’è la possibilità sia di ampliare in aderenza sia realizzare un immobile staccato; ovviamente noi abbiamo optato per l’immobile staccato e, successivamente, è stato presentato il progetto al comune. Specifico che sia il parere preventivo sia la richiesta di permesso di costruire sono state fatte a nome della mamma della mia fidanzata (proprietaria dell’abitazione)
    Adesso le pongo i miei dubbi:

    1) Per accedere al mutuo, io e la mia fidanzata, dobbiamo prima realizzare una compravendita del terreno + progetto + almeno la platea realizzata così da poter accatastare il tutto in categoria F/3. Giusto? In più la compravendita non può avvenire solo tra la mamma della mia fidanzata e me? O giustamente deve esserci anche la mia fidanzata visto che il piano casa può essere “ceduto” solo a familiari?

    2) Nella lettera di approvazione del permesso di costruire uno dei punti elencati recita così: “ricevuta versamento contributo di costruzione e monetizzazione standard (da determinarsi cn separata nota)”; la mia domanda è: avrò dei costi da sostenere o, come elencato nell’articolo, saranno pari a zero se il terreno verrà ceduto/compravendita dalla mamma della ia fidanzata a sua figlia e a me?

    3) Visto che la mamma della mia fidanzata vendendo il terreno genererà una plusvalenza dovrà pagare l’imposta all’8% o al 20%?

    Spero di essermi fatto capire, rimango a disposizione e la ringrazio se saprà rispondere ai miei dubbi.

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 22:21h, 15 ottobre Rispondi

      Salve Matteo, grazie per i complimenti, li apprezzo molto.
      Vengo ai suoi quesiti:
      1) L’immobile può essere ceduto a chiunque, a meno che non siamo stati richiesti i requisiti “prima casa”, in questo caso la cessione deve avvenire solo tra parenti (compreso il fidanzato);
      2) I costi sono pari a zero se la domanda viene fatta richiamando i requisiti “prima casa” e con l’utilizzo di fonti rinnovabili, cosa praticamente certa, vista la nuova costruzione dell’edificio.
      3) La plusvalenza generata si può abbattere pagando 8% (anche in 3 anni), solamente, però, dall’anno prossimo. Infatti, l’apertura di questa possibilità viene resa disponibile dopo ogni Legge di Stabilità. La procedura prevede la redazione di una perizia giurata, nella quale viene determinato il valore dell’immobile al 1 gennaio dell’anno in corso (2018 in questo caso) e, successivamente, viene pagata l’imposta dell’8% entro giugno.
      Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti, anche telefonici.
      A presto.
      Paolo
      338/1298943

      • Matteo
        Posted at 06:13h, 17 ottobre Rispondi

        Buongiorno Geom. Gollo e grazie mille per le risposte. Avrei, degli ultimi chiarimenti in merito ai punti esaminati:

        1) Nella lettera di accettazione del permesso di costruire un punto recita così: “dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l’immobile oggetto d’intervento è prima casa di abitazione”; quindi presentando questo documento per il rilascio del permesso di costruire, obbligatoriamente il terreno deve passare, tramite la compravendita, almeno al 50% alla mia fidanzata visto che è la figlia della proprietaria del terreno e di chi ha richiesto il piano casa…mi corregga se sbaglio.

        2) Anche in questo punto, presentando il documento come sopra e dichiarando l’ultizzo di un impianto fotovoltaico, come unica fonte rinnovabile, il contributo di costruzione e monetizzazione standard sono pari a zero…in che articolo della Legge 14/09 è presente questo? Il comune, può, richiedere comunque un contribuito in merito?

        La ringrazio nuovamente.

        • Paolo Gollo geometra
          Posted at 16:29h, 17 ottobre Rispondi

          Salve Matteo.
          1) In realtà non serve obbligatoriamente una compravendita per avere queste agevolazioni, l’importante è che non venga venduta entro 42 mesi ad estranei. Se volete intestarvi il bene, invece, deve risultare il legame parentale.

          2) L’importante è raggiungere i 3 Kw, in questo caso gli oneri sono zero. I 3 Kw devono essere prodotti da fonti rinnovabili, quindi il fotovoltaico va bene.

          A presto.
          Paolo

  • Alberto Veronese
    Posted at 13:18h, 16 ottobre Rispondi

    Buongiorno Geom. Gollo, nella situazione del CASO 2 – AMPLIAMENTO STACCATO, quali dei due fabbricati devono avere i requisiti di cui alle lettere b), c) ed e) per aggiungere volume al 20% concesso in partenza? L’esistente? Il nuovo? O entrambi? Grazie. Alberto

    • Paolo Gollo geometra
      Posted at 23:24h, 16 ottobre Rispondi

      Salve Alberto.
      Nel caso di ampliamento staccato:
      Requisiti lett. b): Per entrambi;
      Requisiti lett. c): Per entrambi;
      Requisiti lett. d): Solo relativa alla parte smaltita.

      A disposizione.
      Paolo

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